나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1286 [3] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 ‘서귀중앙초등학교’ 남서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택 및 단독주택, 점포 및 상가, 숙박시설 등으로 이루어져있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 (사용승인일 : 2017.12.12) 내 오피스텔로서,
(기호1: 2층 201호, 기호2: 2층 202호, 기호3: 2층 203호, 기호4: 2층 204호, 기호5: 2층 205호,
기호6: 4층 401호, 기호7: 4층 402호, 기호8: 4층 403호. 기호9: 4층 404호. 기호10: 5층 504호,
기호11: 6층 601호, 기호12: 6층 602호, 기호13:6층 603호, 기호14: 6층 604호 기호 15: 7층 701호)

외벽 : 드라이비트, 타일붙임, 징크판넬 등 , 창호 : 샷시창호 등

이용상태

기호1~15: 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러에의한 난방설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비, 기계식 주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호①~③: 인접 도로 대비 등고평탄한 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호①②③: 일단의 토지로서 동측으로 폭 약10m내외, 서측으로 폭 약8m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①,③: 공히 일반상업지역,고도지구(30M이하),방화지구,소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호②: 일반상업지역,고도지구(30M이하),방화지구,소로1류(폭 10m~12m)(2013-11-27)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장을 확인하기 위하여 수차례 방문하였으나, 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1286 (3)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 2층 203호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물명: 수앤수

사용승인일: 2017년 12월 12일

감정가: 139,000,000원

토지면적: 8.67㎡ (약 2.62평)

건물면적: 33.85㎡ (약 10.24평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 늘푸른신용협동조합

해당 호수: 2층 203호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동에 소재하며, ‘서귀중앙초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 점포 및 상가, 숙박시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 동측으로는 폭 약 10m, 서측으로는 폭 약 8m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 고도지구(30M 이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지, 천지연난대림지대), 역사문화환경보전지역, 지하수자원특별관리구역으로도 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건의 말소기준권리는 2017년 12월 28일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다. 등기부상 채권 총액은 3,510,000,000원으로 높으나, 매각으로 인해 근저당권을 포함한 대부분의 권리가 말소될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 2,500,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/확정일자: 2024년 03월 29일

* 배당신고일자: 2025년 07월 03일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

주변에 점포 및 상가, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 서귀중앙초등학교와 인접하여 있어 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 교통 접근성이 양호하여 상권 활성화 잠재력은 보통으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망 이용이 편리합니다. 대중교통 이용 편의성은 별도 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 주변 상가 및 숙박시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (추가적인 대형 마트, 병원 등 편의시설 정보는 현장 확인 또는 추가 조사가 필요합니다.)

* 교육: 서귀중앙초등학교가 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란: 감정평가 시 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠으며, 동 건물 유사 사례 및 공부, 외부 관찰 등을 통해 평가가 이루어졌습니다. 따라서 실제 이용 상태 및 관리 상태와는 차이가 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 내부 확인 및 재확인이 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 35억 원 이상으로 매우 높아 경매가 진행되었으며, 이는 재무 상태에 대한 우려를 내포할 수 있습니다.

* 건물 관리 상태: 내부 확인이 어려웠던 점을 감안할 때, 건물의 전반적인 관리 상태에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2017년 준공된 건물로 연식 대비 상태는 양호할 것으로 예상되나, 감정평가 시 내부 확인이 이루어지지 못한 점은 주요 리스크 요인입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 제주 서귀포시의 핵심 상업지역 내에 위치하여 향후 지역 발전과 함께 가치 상승이 기대됩니다.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 추가적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 139,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물 5층 전용면적 약 55.35㎡ 오피스텔이 2025년 7월 29일에 180,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이 거래 사례를 기준으로 계산 시, 제곱미터당 약 3,252,026원의 시세로 추정할 수 있습니다.

본건의 전용면적(33.85㎡)에 이를 적용하면 약 109,986,000원의 시장 가치가 산출됩니다.

이는 감정가(139,000,000원)보다 낮은 수치이며, 2층이라는 점, 내부 확인이 불가했다는 점 등을 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

따라서, 현 시세 및 투자 리스크를 고려하여 115,000,000원 ~ 125,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

단, 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.