나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1286 [6] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 ‘서귀중앙초등학교’ 남서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택 및 단독주택, 점포 및 상가, 숙박시설 등으로 이루어져있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 (사용승인일 : 2017.12.12) 내 오피스텔로서,
(기호1: 2층 201호, 기호2: 2층 202호, 기호3: 2층 203호, 기호4: 2층 204호, 기호5: 2층 205호,
기호6: 4층 401호, 기호7: 4층 402호, 기호8: 4층 403호. 기호9: 4층 404호. 기호10: 5층 504호,
기호11: 6층 601호, 기호12: 6층 602호, 기호13:6층 603호, 기호14: 6층 604호 기호 15: 7층 701호)

외벽 : 드라이비트, 타일붙임, 징크판넬 등 , 창호 : 샷시창호 등

이용상태

기호1~15: 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러에의한 난방설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비, 기계식 주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호①~③: 인접 도로 대비 등고평탄한 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호①②③: 일단의 토지로서 동측으로 폭 약10m내외, 서측으로 폭 약8m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①,③: 공히 일반상업지역,고도지구(30M이하),방화지구,소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호②: 일반상업지역,고도지구(30M이하),방화지구,소로1류(폭 10m~12m)(2013-11-27)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장을 확인하기 위하여 수차례 방문하였으나, 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10번지에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 제주지방법원 2025타경1286 (6)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 222,000,000원입니다.

* 토지 면적: 14.03㎡ (약 4.24평)

* 건물 면적: 54.77㎡ (약 16.57평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 건축물 용도: 오피스텔

* 건축물 사용승인일: 2017년 12월 12일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 ‘서귀중앙초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 점포, 상가, 숙박시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 토지 이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 고도지구(30M 이하), 방화지구, 소로 2류/1류에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지, 천지연난대림지대), 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

* 토지 이용상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 동측 약 10m, 서측 약 8m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 12월 28일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당 (을1)입니다.

* 소멸되는 권리: 본 물건은 낙찰 시, 을1, 을2, 을3 (근저당) 및 갑4 (늘푸른신용협동조합의 임의경매) 등기 등 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (등기부 요약상 지상권 등 인수되는 권리사항 없음)

* 인수되는 보증금: 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (이성희)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 666,666원

* 전입일자(사업일자): 2025년 06월 16일

* 확정일자: 2025년 06월 16일

* 배당신고일자: 2025년 07월 01일

* 대항력: 없음

* 참고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로 보증금을 인수할 필요는 없습니다. 다만, 배당 절차에 따라 보증금 일부 또는 전부를 배당받지 못할 수 있으므로, 해당 임차인의 배당 순위 및 예상 배당액을 확인하는 것이 좋습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 서귀포시 서귀동은 주거, 상업, 숙박시설 등이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 서귀중앙초등학교가 위치하며, 다양한 상점과 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 오피스텔로서의 수요는 주변 상업 시설 및 관광객 수요와 연계될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 서귀중앙초등학교가 남서측 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 점포 및 상가 시설이 분포하고 있어 생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 관광지 접근성 등 제주 지역의 특성을 고려할 때, 지역 상권 및 관광 수요와의 연관성이 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 현황 파악의 어려움: 감정평가서에 따르면, 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 유사 건물 정보를 바탕으로 평가가 이루어졌습니다. 실제 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

* 임대관계 미상: 건물 전체의 임대 관계가 파악되지 않아 공실률 및 임대 수익률 예측에 불확실성이 존재합니다.

* 토지이용계획상 제한: 고도지구, 방화지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역 등 다양한 법적 제한사항이 존재합니다. (이는 제주 지역에서 흔히 발견되는 규제사항일 수 있습니다.)

* 혐오시설 관련: 본건 소재지 주변에 직접적으로 연관된 혐오시설 정보는 확인되지 않았으나, 제주 지역에서는 폐기물 처리 시설 등과 관련하여 주민 간 갈등이 발생한 사례가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2017년에 준공된 비교적 신축급 오피스텔로, 서귀포시 중심 상업 지역 인근에 위치하여 입지적 장점이 있습니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 시 인수할 권리나 보증금이 없다는 점이 가장 큰 강점입니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점과 임대 관계 파악의 어려움은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계의 명확성: 말소되는 권리가 많고 인수할 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 신축급 오피스텔: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 관리 및 유지보수 비용이 상대적으로 적게 소요될 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 서귀포시 중심 상업 지구에 근접하여 생활 편의시설 및 교통 접근성이 좋습니다.

* 잠재적 시세차익: 감정가 대비 최근 시세가 낮게 형성된 점을 고려할 때, 적절한 입찰가를 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 222,000,000원

* 최근 시세 정보 (5층, 55.35㎡ 기준): 180,000,000원

* 본건 정보 (4층, 54.77㎡): 제공된 최근 시세 정보와 유사한 면적 및 층수, 건물임을 고려할 때, 180,000,000원 수준의 시세가 형성되어 있음을 유추할 수 있습니다.

본 물건은 인수할 보증금이 없고, 건물 상태 및 주변 환경을 고려할 때 시세 수준 또는 그 이하로 입찰하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.