나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1286 [2] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 ‘서귀중앙초등학교’ 남서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택 및 단독주택, 점포 및 상가, 숙박시설 등으로 이루어져있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 (사용승인일 : 2017.12.12) 내 오피스텔로서,
(기호1: 2층 201호, 기호2: 2층 202호, 기호3: 2층 203호, 기호4: 2층 204호, 기호5: 2층 205호,
기호6: 4층 401호, 기호7: 4층 402호, 기호8: 4층 403호. 기호9: 4층 404호. 기호10: 5층 504호,
기호11: 6층 601호, 기호12: 6층 602호, 기호13:6층 603호, 기호14: 6층 604호 기호 15: 7층 701호)

외벽 : 드라이비트, 타일붙임, 징크판넬 등 , 창호 : 샷시창호 등

이용상태

기호1~15: 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러에의한 난방설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비, 기계식 주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호①~③: 인접 도로 대비 등고평탄한 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호①②③: 일단의 토지로서 동측으로 폭 약10m내외, 서측으로 폭 약8m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①,③: 공히 일반상업지역,고도지구(30M이하),방화지구,소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호②: 일반상업지역,고도지구(30M이하),방화지구,소로1류(폭 10m~12m)(2013-11-27)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장을 확인하기 위하여 수차례 방문하였으나, 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

제주지방법원 2025타경1286 (2)

1.2. 소재지

제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 2층202호

1.3. 물건종별

오피스텔

1.4. 면적

건물(전용면적): 33.85㎡ (약 10.24 평)

토지지분: 8.67㎡ (약 2.62 평)

1.5. 감정가

139,000,000원

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

늘OOOOOOOO

1.9. 특이사항

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 ‘서귀중앙초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 공동주택, 단독주택, 점포 및 상가, 숙박시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 도로망이 잘 갖추어져 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 지상 10층 건물로, 2017년 12월 12일에 사용 승인을 받았습니다. 본건(2층 202호)은 오피스텔로 이용 중입니다.

외벽은 드라이비트, 타일붙임, 징크패널 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창호입니다.

2.4. 설비 내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비가 갖추어져 있습니다. 또한, 승강기, 스프링클러, 옥내소화전, 기계식 주차장 설비 등이 설치되어 있습니다.

2.5. 토지 이용 및 도로 상태

건축 부지는 인접 도로 대비 등고평탄한 일단의 부정형 토지이며, 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다. 동측으로는 폭 약 10m, 서측으로는 폭 약 8m의 아스콘 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 고도지구(30M 이하), 방화지구로 지정되어 있으며, 소로(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기사항전부증명서상 본건의 말소기준권리는 2017년 12월 28일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(을1)이며, 총 채권액은 3,510,000,000원입니다. 경매 신청 채권자는 늘푸른신용협동조합(근저당권자가 아닌 임의경매 신청자)으로, 채권액은 1,466,228,731원입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리인 근저당 및 이후의 모든 권리들은 경매로 인해 말소될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 오수지

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 500,000원

* 대항력: 없음

* 비고: -

3.4. 권리분석 요약

본건은 인수되는 보증금이 없는 물건입니다. 임차인 오 은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인에게 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 서귀동 지역은 서귀중앙초등학교를 중심으로 상업시설, 주거시설, 숙박시설 등이 밀집한 지역입니다. 오피스텔 및 상가 등 업무시설과 주거시설이 공존하고 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 건축물 용도

건축물대장 상 주용도는 업무시설(오피스텔)로 되어 있으며, 본건 역시 오피스텔로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 서귀중앙초등학교가 위치하고 있으며, 다양한 점포 및 상가, 금융기관, 행정기관 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다. 서귀포시의 주요 상업 및 문화 시설 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 건물 준공 시기

건물 사용승인일은 2017년 12월 12일로, 비교적 신축에 속하는 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

감정평가서 상, 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 유사 물건 정보를 바탕으로 평가가 이루어졌습니다. 실제 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

6.2. 임대 관계 미상

현재 해당 호실의 구체적인 임대 관계는 파악되지 않고 있습니다. (단, 임차인 오 의 정보는 확인되었으나, 계약의 상세 내용은 미확인)

6.3. 토지이용계획 상 제한

일반상업지역, 고도지구, 방화지구 등 용도지역 지구 지정으로 인한 건축 및 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

주변 시설 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 중심 상업 지역에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 상태가 양호하고, 경매 절차상 인수되는 권리 및 보증금이 없어 권리 관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, 내부 확인이 제한적이었던 점은 명도 및 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 제주 서귀포시 중심 상업 지역 내 우량 입지

* 2017년 준공된 비교적 신축 건물 및 오피스텔

* 각종 생활 편의시설 및 교통망 이용 편리

* 경매 후 권리 관계 명확 (인수되는 권리 없음)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 139,000,000원입니다. 최근 인근 유사 면적 오피스텔의 매매 사례(약 55㎡ 기준 180,000,000원)를 고려할 때, 본건(33.85㎡)의 시세는 약 110,000,000원 내외로 추산됩니다. 이에 따라, 감정가 대비 적정 할인율을 적용하고 시세 점유율을 감안하여, 보수적으로 115,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시세 대비 경쟁력 있는 가격이며, 경매 특유의 할인율을 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.