나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5184 [2] 광주광역시 북구 용봉동 1272-4 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.08.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 문흥동 소재 ""문흥초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 노변 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 상업용 건부지임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 20미터 내외, 동측 및 남측으로 폭 8미터, 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접함), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전남대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(사업완료지구)<택지개발촉진법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 전통상업보조구역(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4-다) : 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 ~ 지상3층 건물로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지, 데코타일 마감 등,
창호 : 알루미늄 창 마감 등.

이용상태

지하층 : 교회(상호 : 새중앙교회)
지상1층 : 점포(상호 : 다온부동산)
지상2층 : 개인 사무실
지상3층 : 사무실(현황 공실)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비, 시스템냉방설비(1층 점포)등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ)
구조 : 조적조 슬래브 및 스레트지붕 단층(기호 4-다 1층 후면 소재)
이용상황 : 차고
면적 : 약 66㎡

제시외건물(ㄴ)
구조 : 경량철골조 강판지붕 단층(기호 4-다 옥상 소재)
이용상황 : 창고
면적 : 약 65.8㎡

공부와의 차이

공부상 ""점포 및 주택""으로 등재되어 있으나 현황 ""점포 및 사무실""로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 오선동 소재 ""하남산업단지"" 내에 위치하며, 주위는 중소규모 공장 및 지원시설 등이 소재하는 산업단지로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 건물 중 제2층 제비-202호, 제비-203호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 복합판넬, 치장석, 강화유리 마감 등,
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

공부상 지식산업센터, 지원시설임.

설비내역

통상적인 시스템냉난방설비, 공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 공업용(지식산업센터 및 지원시설) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 24미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며 ""산업동"" 외부 접안시설을 통해 주차장 이용이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(2019-11-01), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-27)(접함), 재생사업지구(2017-11-27)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지방산업단지(2020-10-07)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 일괄매각, 제시외건물 매각 포함
- 공부상 "점포 및 주택"이나, 현황 "점포 및 사무실[지하층: 교회, 1층: 점포, 2층: 개인 사무실, 3층: 사무실(공실)]"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 광주지방법원 2025타경5184 (2)

소재지: 광주광역시 북구 용봉동 1272-4 (도로명 주소: 광주광역시 북구 면앙로 12)

건물 용도: 사용자 제공 정보 상으로는 지식산업센터이나, 공부 상으로는 "점포 및 주택", 현황은 "점포 및 사무실"로 이용 중입니다.

감정가: 1,066,585,840원

토지 면적: 214.10㎡ (약 64.77평)

건물 면적: 562.98㎡ (약 170.31평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

위치 및 주위환경:

광주광역시 북구 문흥동에 위치하며, 문흥초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 노변 상업지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 용도에 따른 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지 형상 및 이용 상태:

인접 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로 상업용 건부지로 이용하기에 적합합니다.

인접 도로 상태:

본건 북측으로 폭 약 20미터 내외, 동측 및 남측으로 폭 8미터, 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 도로에 접해 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대 보호구역 및 전남대학교 관련 상대 보호구역으로 지정되어 있으며, 택지개발지구 및 토지구획정리사업지구(사업 완료 지구), 전통상업보조구역입니다.

3. 권리분석

권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

말소기준권리:

등기부등본 상 말소기준권리는 2017년 1월 19일 접수된 대전농업협동조합의 근저당권 (채권액 260,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리 이후에 설정된 모든 근저당권, 임의경매개시결정 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (국민은행 근저당, 국민은행 임의경매 개시 등)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

제시된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (물건명세서 상 지상권개요 부분에 기재 누락)

임차인 현황:

총 7명의 임차인이 확인되었습니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되어, 경매 절차를 통해 보증금 변제가 이루어질 것으로 예상됩니다.

* 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 250,000원, 사업자등록일 2017-11-20, 배당신고일 2025-10-23, 대항력 없음.

* 신 : 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 사업자등록일 2025-03-24, 배당신고일 없음, 대항력 없음.

* 안 : 보증금 5,000,000원, 차임 200,000원, 사업자등록일 2017-11-20, 배당신고일 2025-10-31, 대항력 없음.

* 안 : 보증금 20,000,000원, 차임 550,000원, 사업자등록일 2024-03-26, 배당신고일 없음, 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 사업자등록일 2018-11-09, 배당신고일 2025-10-15, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 20,000,000원, 차임 200,000원, 사업자등록일 없음, 배당신고일 2025-10-27, 대항력 없음.

* 주식회사 온택트코퍼레이션, 황성수 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 사업자등록일 2022-11-01, 배당신고일 없음, 대항력 없음.

일부 임차인의 경우 배당신고일자가 누락되어 있으나, 대항력이 모두 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

물건이 소재한 지역의 상권은 다음과 같이 분석됩니다.

현재 이용 현황:

지하 1층에는 교회가, 1층에는 점포가, 2층에는 개인 사무실이, 3층에는 공실인 사무실이 이용되고 있습니다. 이는 다양한 업종의 활용 가능성을 시사합니다.

주변 상업 시설:

주변은 근린생활시설 및 주택이 혼재된 노변 상업지대로 형성되어 있습니다. 이는 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 환경을 제공할 수 있습니다.

향후 발전 가능성:

대로변과의 접근성이 좋고, 지역 내 상업지대로서의 입지를 갖추고 있어 지속적인 상권 유지 및 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

주변 생활 편의 및 교육 시설에 대한 정보는 다음과 같습니다.

주변 교육 시설:

문흥초등학교가 인근에 위치해 있으며, 전남대학교와의 관련 상대 보호구역으로 지정된 점을 감안할 때 교육 환경은 양호한 편입니다.

기타 편의 시설:

인근 근린생활시설 및 상업지대와의 혼재로 인해 기본적인 생활 편의 시설 이용은 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

물건의 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

건물 공부상 현황과의 차이:

공부 상으로는 "점포 및 주택"으로 등재되어 있으나, 실제 이용 현황은 지하 1층 교회, 1층 점포, 2층 개인 사무실, 3층 사무실(공실)로 복합적으로 이용되고 있어, 사용 용도에 따른 행정 처리 시 차이가 발생할 수 있습니다.

유동화 물건:

유동화 물건의 경우, 일반 물건 대비 금융 구조가 복잡할 수 있으나, 본건은 권리 분석 상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

제시외 건물:

건물 외부에 별도로 존재하는 차고(약 66㎡) 및 창고(약 65.8㎡)는 매각에 포함되므로, 이에 대한 관리 및 활용 방안을 고려해야 합니다.

미확인 임차인 정보:

일부 임차인의 경우 배당신고일자가 누락되어 있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

혐오 시설 여부:

주변 환경 조사 및 관련 법규 상 특별한 혐오 시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 용봉동에 위치한 상업용 건물로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 약 10억 6천만 원이며, 토지 약 64.77평, 건물 약 170.31평 규모입니다. 주변 학군 및 상업 시설과의 접근성이 양호하며, 2017년 1월 19일자 근저당이 말소기준권리가 되어 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 임차인은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 공부 상 용도와 현황 용도 간 차이가 존재하므로 이에 대한 확인이 필요합니다. 유동화 물건이라는 특성이 있으나, 권리 관계가 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

본 건물의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

일괄 매각으로 인한 명확한 소유권 확보:

토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확하며, 별도의 권리 인수 부담이 없습니다.

양호한 입지 조건:

대로변과의 접근성이 좋고, 근린생활시설 및 주택이 혼재된 상업지대에 위치하여 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리합니다.

다양한 용도 활용 가능성:

현재 지하 교회, 1층 점포, 2층 사무실, 3층 사무실(공실)로 이용되고 있어, 향후 다양한 업종으로의 전환 또는 재개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

감정가 대비 경쟁력 있는 입찰가 기대:

유동화 물건의 특성 및 경매 절차를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 주변 시세, 건물의 현황 및 활용도, 명도 가능성, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적 요인입니다.

본 건의 감정가는 1,066,585,840원이며, 총 채권액은 1,100,000,000원입니다. 이 금액을 고려하여, 실질적인 취득 비용(명도 비용, 수리 비용, 보유 기간 중 발생하는 세금 및 유지비 등)과 예상 임대 수익률, 시세 차익 등을 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적으로 접근 시, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 검토하는 것을 제안합니다. 이는 약 7억 4천만 원 ~ 8억 5천만 원 범위로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향에 따라 유동적으로 조절이 필요합니다. 최종 입찰가 결정 전에는 반드시 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태를 면밀히 파악하고, 주변 상권 분석을 통해 수익성을 재검토하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.