나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [63] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 9층908호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (63)

소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 9층908호

용도: 오피스텔

감정가: 163,000,000원

토지면적: 13.63㎡ (약 4.12평)

토지 지분: 13.6279㎡

건물면적: 49.77㎡ (약 15.06평)

건물 지분: 49.7715㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.2. 건물 상세 정보

건축물명: 대인동 영무 파라드 3차 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 1층, 지상 9층

해당 호실: 9층 908호

사용승인일: 2022년 10월 14일

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 11월 15일 접수된 광주은행 근저당권 (840,000,000원)

모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 20,000,000원

차임: 550,000원

전입/확정일자: 2023년 06월 19일

배당신고일자: 2025년 07월 10일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 대인동 지역은 광주의 중심 상업지구 중 하나로, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

오피스텔 및 상가 건물들이 혼재하며, 유동인구가 비교적 높은 지역입니다.

금호시민문화관이 인근에 위치하여 문화시설 접근성 또한 갖추고 있습니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 가치를 크게 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 중심상업지구의 특성상 밤 시간대 유동인구 및 상권의 특성을 고려할 필요는 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축 및 편의시설

건물은 2022년 10월 신축된 오피스텔로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

일반적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 도시가스, 난방, 주차 시설 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 교통 편의

인근 대중교통망(버스, 지하철)을 통해 광주 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 과도한 채무 부담

등기부상 채무 총액(약 162억원)이 감정가(약 1.6억원) 대비 매우 높아, 채권자 측의 적극적인 경매 진행이 예상됩니다.

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 금융기관의 채권 회수 의지가 강한 것으로 보입니다.

6.2. 권리 소멸 여부

본건의 임차인 박 은 대항력이 없어 매각으로 임차권이 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 임차인의 보증금 20,000,000원을 인수할 필요는 없습니다.

7. 종합 의견

광주광역시 동구 대인동에 위치한 대인동 영무 파라드 3차 오피스텔 9층 908호는 비교적 신축에 속하며, 도심의 중심상업지구에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

대중교통 이용이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

다만, 등기부상 과도한 채무 총액은 해당 물건의 재무 구조가 매우 불안정함을 시사합니다.

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로 즉시 사용 또는 임대가 가능합니다.

* 광주 도심 중심상업지구에 위치하여 수요층 확보가 용이합니다.

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석을 위해 유사 물건의 최근 실거래가 및 매물 정보를 조사한 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔은 대략 1억 5천만원에서 1억 8천만원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

감정가 1억 6천 3백만원은 현재 시세 범위 내에 있으며, 이는 건물 가치와 입지를 적절히 반영한 것으로 판단됩니다.

인수할 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 현재 시세 수준을 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

잠재적 리스크 요인을 감안하고, 낙찰 후 공실 발생 가능성 및 경매 수수료, 명도 비용 등을 고려할 때, 보수적으로 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 1억 5천만원 ~ 1억 6천만원

상세 시세 분석 및 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.