나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [60] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 8층811호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (60)

소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 8층 811호

용도: 오피스텔

감정가: 78,000,000원

토지 면적: 6.50㎡ (약 1.96평)

건물 면적: 23.75㎡ (약 7.19평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 건축물 현황 (건축물표제부 요약)

건물명: 대인동 영무 파라드 3차 오피스텔

사용승인일: 2022년 10월 14일

총 층수: 지하 1층, 지상 9층

본건 위치: 8층 811호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

건물 용도: 업무시설 (오피스텔)

총 세대수: 88세대 (호)

건물 총 면적: 4493.15㎡ (약 1359.52평)

대지 면적: 726.7㎡ (약 219.85평)

건폐율: 76.86%

용적률: 546.87%

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 건물 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대로 형성되어 있어 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 주식회사위드정보

보증금: 5,000,000원

차임: 450,000원

배당신고일자: 2025년 11월 21일

대항력: 없음

비고: 임대 관계는 확인되지 않음 (감정평가서 요약 참조)

3.2. 권리 분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음

3.3. 권리 분석 의견

본건은 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없으므로, 낙찰자는 소유권을 취득함과 동시에 해당 물건을 명도받으면 됩니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 명도 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 대인동 일대는 광주의 구도심으로서 상업 및 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 다양한 상업시설과 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 오피스텔의 경우 주거 및 업무 겸용으로 활용될 가능성이 높습니다.

4.2. 인근 시설

주변에 금호시민문화관과 같은 문화시설이 있으며, 다수의 근린생활시설 및 업무시설이 입점해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 최신 설비 (위생, 급배수, 승강기, 소방, 도시가스, 난방, 주차장 등)가 갖추어져 있습니다.

외벽은 석재붙임 및 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시창호로 시공되었습니다.

5.2. 주변 도로 상태

본건 건물은 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

5.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 광범위한 검색 결과, 현재 본건과 직접적으로 연관되거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

임대차 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 시 점유자와의 관계 확인 및 협의 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 소형 오피스텔의 낮은 수익률

전용면적 23.75㎡ (약 7.19평)의 소형 오피스텔로, 임대 수익률 측면에서는 대형 평형 대비 상대적으로 낮은 수익률을 기록할 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건 특성

유동화 물건으로 분류되어 있으나, 이는 경매 진행 자체에 직접적인 큰 영향을 미치지는 않으나, 채권 관련 복잡성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 광주광역시 동구 대인동 영무파라드3차 오피스텔 8층 811호는 도심 내 중심상업지구에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 비교적 최신 건축물에 속합니다. 매각으로 인한 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 분석이 깔끔한 편입니다. 다만, 소형 평형 오피스텔로서 임대 수익보다는 시세 차익이나 실거주 목적에 더 적합할 수 있습니다. 임차인과의 명도 과정 및 주변 시세 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광주 도심 내 중심상업지구에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 깔끔한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 활발한 상권: 주변 상업 및 업무시설 밀집으로 유동인구가 풍부합니다.

* 최신 건물: 비교적 최근에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

본건과 유사한 면적 (20~25㎡)의 대인동 영무 파라드 3차 오피스텔 매매가는 현재 시세 기준으로 약 7,000만 원 ~ 8,500만 원 수준으로 파악됩니다. 임대료는 월 40만 원 ~ 50만 원 수준입니다.

감정가 78,000,000원은 이러한 시장 시세를 반영한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가:

본건의 감정가는 78,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없는 점, 소형 면적의 선호도 등을 고려할 때, 경쟁 상황에 따라 다소 상향될 수 있습니다.

현 시세 및 권리 분석 내용을 종합적으로 고려하여, 82,000,000원 을 최적 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 105% 수준으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.