나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [58] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건물이 위치한 광주광역시 동구 대인동은 과거 광주역과 시외버스터미널이 위치했던 교통의 요지였으나, 이전 후 구도심 공동화의 영향을 받았으나, 최근 도시재생사업과 인근 동명동의 성공으로 활력을 되찾고 있는 지역입니다. "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재된 중심상업지대입니다.

2.2. 교통 상황

본 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 지하철역(금남로4가역 도보 3분)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다 [제공된 정보]. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 [제공된 정보].

3.2. 임차인 현황

임차인: 김민선 (개인정보 보호를 위해 김 로 표기)

보증금: 5,000,000원

차임: 400,000원

전입일자/사업자등록일: 2025년 3월 28일

확정일자: 2025년 3월 28일

배당신고일자: 2025년 11월 10일

대항력: 없음

분석: 상기 임차인은 대항력이 없어 본 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 배당받지 못한 금액에 대해 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 그러나 배당받지 못한 보증금은 0원으로 예상됩니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 [제공된 정보].

상권 분석

4.1. 주변 상권

대인동은 과거 광주역과 시외버스터미널이 있었던 교통의 중심지였으나, 이전 이후 침체기를 겪었으나, 최근 도시재생 사업과 인근 동명동의 성공으로 활기를 되찾고 있습니다. 본 건물은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재된 중심상업지대에 위치합니다. 대인시장은 예술시장으로도 변모하여 활성화되고 있으며, 광주예술의거리, 국립아시아문화전당 등 문화시설과 인접해 있습니다. 또한, 충장로, 금남로 등 광주의 대표적인 번화가와 인접하여 다양한 상업시설 및 문화시설 이용이 편리합니다.

4.2. 잠재적 위험 시설

주변 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다 [제공된 정보, 검색 결과].

생활 정보

5.1. 편의 시설

단지 내 상가에 편의점이 있으며, 무인 택배함이 설치되어 있습니다. 또한, 아시아문화전당, 롯데백화점 광주점, 대인시장 등 쇼핑, 문화, 여가 시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

도보 3분 거리에 금남로4가역(지하철)이 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 진출입도 용이합니다.

5.3. 교육 환경

가장 가까운 초등학교는 광주중앙초등학교(223m)이며, 공립학교입니다.

잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 이는 채권이 금융기관에 유동화되었음을 의미합니다. 일반적으로 채권이 유동화된 경우, 채권 관리 및 회수에 다소 복잡성이 따를 수 있습니다 [제공된 정보].

6.2. 임대 관계 미상

감정평가서 요약에 따르면 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 해당 물건 외 다른 호실들의 임대 현황을 파악하기 어려울 수 있음을 시사합니다 [제공된 정보]. 그러나 본 경매 대상 호실(804호)에는 대항력 없는 임차인 김 씨가 확인되었습니다.

종합 의견

본 물건은 광주 동구 중심상업지대에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 대인시장, 충장로, 금남로 등 주요 상업 및 문화시설과 인접하여 젊은층의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 또한, 본 경매 대상인 804호는 대항력 없는 임차인이 거주 중이며, 인수되는 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다. 유동화 물건이라는 점은 고려해야 할 사항이나, 전반적으로 투자 및 실거주 모두에게 매력적인 물건으로 판단됩니다.

투자 포인트

* 우수한 입지: 광주 동구 중심상업지구, 금남로4가역 도보 3분 거리, 충장로, 금남로 등 주요 번화가 인접.

* 신축 오피스텔: 2022년 10월 준공으로 비교적 최신 건물.

* 명확한 권리관계: 대항력 없는 임차인, 인수 보증금 0원으로 권리분석 용이.

* 상업 및 문화 중심지: 대인시장, 아시아문화전당 등 문화 예술 공간과 인접하여 직주근접 수요 기대.

* 도시재생 기대 효과: 대인동 일대 도시재생 사업 추진으로 인한 향후 지역 가치 상승 기대.

예상 입찰가

현재 감정가는 97,000,000원입니다.

검색된 유사 물건 정보에 따르면, '대인동 영무 파라드 오피스텔'의 경우 13평형(약 43㎡) 매매가가 8,400만원에 시세가 형성되어 있습니다. 또한, 다른 영무파라드 오피스텔의 경우 2026년 2월 월세 거래가 500/32만원, 2025년 11월 전세 거래가 8,900만원으로 확인되었습니다.

본 물건은 전용면적 29.67㎡ (약 9.00평)으로, 이는 검색된 13평형 오피스텔보다 작은 면적입니다. 따라서 시세는 8,400만원보다는 낮을 것으로 예상됩니다. 또한, 해당 물건은 2022년 10월 사용승인을 받은 "대인동 영무 파라드 3차 오피스텔"이며, 이는 2019년 11월 입주한 "영무 파라드 오피스텔 1차"와 동일 건물로 보입니다.

시세 분석 및 감정가를 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가인 97,000,000원 수준 또는 약간 하회하는 범위에서 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 경매 특성상 입찰 경쟁률 및 현장 분위기에 따라 변동될 수 있습니다.

보수적인 접근으로, 현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위로 제안합니다.

* 권리 분석상 인수할 보증금이 없으므로, 실질적인 낙찰가 산정 시 고려할 부담은 없습니다.

* 유사 면적의 오피스텔 시세가 8,400만원 수준인 점을 감안하면, 본 건의 감정가 9,700만원은 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

* 투자 목적이라면, 임대 수익률 또한 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다. (월세 40만원 기준, 연 480만원 수익. 9,000만원 투자 시 연 5.3% 수익률)1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (58)

소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 8층804호

용도: 오피스텔

감정가: 97,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 건물 정보

건축물명: 대인동 영무 파라드 3차 오피스텔

층수: 9층 건물 중 8층

전용면적: 29.67㎡ (약 9.00평)

총 건물 면적: 4493.1489㎡

준공 연도: 2022년 10월

1.3. 토지 정보

토지면적 (지분): 8.12㎡ (약 2.46평)

입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건물이 소재한 광주광역시 동구 대인동은 과거 광주의 교통 중심지였으나, 현재는 도시재생 사업과 인근 지역의 활성화로 재도약하고 있는 지역입니다. "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업 및 업무용 건물이 혼재된 중심상업지대입니다.

2.2. 교통 상황

인근 시내버스 정류장 및 금남로4가역(지하철 1호선)이 도보 3분 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 진출입도 용이합니다.

2.3. 도로 상황

건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 별도의 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 [제공된 정보].

3.2. 임차인 현황

임차인: 김 (김민선)

보증금: 5,000,000원

차임: 400,000원

전입/확정일자: 2025년 3월 28일

배당신고일자: 2025년 11월 10일

대항력: 없음

분석: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 [제공된 정보].

상권 분석

4.1. 주변 상권

대인동은 광주의 주요 상업 및 문화 중심지와 인접하여 젊은층의 수요가 높은 지역입니다. 대인시장은 예술시장으로 변모하여 활기를 띠고 있으며, 광주예술의거리, 국립아시아문화전당 등 문화시설과 가깝습니다. 충장로, 금남로 등 도심 핵심 상권과의 접근성이 뛰어나 다양한 쇼핑, 문화, 금융시설 이용이 용이합니다.

4.2. 잠재적 위험 시설

주변 검색 결과, 본 건물 또는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다 [제공된 정보, 검색 결과].

생활 정보

5.1. 편의 시설

건물 내 편의점, 무인 택배함 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 아시아문화전당, 롯데백화점 광주점, 대인시장 등 다양한 편의, 문화, 쇼핑 시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

금남로4가역(지하철)까지 도보 3분, 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5.3. 교육 환경

가장 가까운 초등학교는 광주중앙초등학교(223m)입니다.

잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 이는 채권이 유동화되었음을 의미합니다. 채권 관리 및 회수 과정에서 다소 복잡성이 있을 수 있습니다 [제공된 정보].

6.2. 임대 관계 미상

감정평가서 상 해당 물건의 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다 [제공된 정보]. 다만, 본 경매 대상 호실(804호)에 대한 임차인 정보는 확인되었으며, 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

종합 의견

본 물건은 광주 동구의 중심상업지구에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 자랑합니다. 대인시장, 충장로, 금남로 등 주요 상업 및 문화 시설과의 접근성이 우수하여 직주근접 수요가 높을 것으로 예상됩니다. 권리 관계 또한 명확하며, 인수할 보증금이 없어 낙찰자의 부담이 적습니다. 유동화 물건이라는 점은 고려해야 하나, 전반적으로 투자 및 실거주 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

투자 포인트

* 탁월한 입지: 광주 동구 중심상권, 금남로4가역 도보 3분 거리, 주요 번화가 인접.

* 신축 오피스텔: 2022년 10월 준공으로 건물 상태 양호.

* 간결한 권리관계: 대항력 없는 임차인, 인수 보증금 0원으로 권리 분석 용이.

* 풍부한 생활 인프라: 쇼핑, 문화, 교통 등 편리한 생활 환경.

* 지역 발전 기대: 도시재생 사업 등으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

예상 입찰가

감정가는 97,000,000원입니다.

인근 '대인동 영무 파라드 오피스텔'의 13평형(약 43㎡) 매매 시세가 8,400만원으로 조사되었습니다. 또한, 유사 오피스텔의 전세가는 8,900만원 수준으로 파악되었습니다. 본 물건은 전용면적 29.67㎡ (약 9.00평)으로, 검색된 13평형 오피스텔보다 작은 면적입니다.

시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위로 제안합니다.

* 권리 분석상 인수할 보증금이 없어 낙찰가의 실질적인 부담은 적습니다.

* 감정가(9,700만원) 대비 유사 면적의 시세(8,400만원)를 고려할 때, 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 투자 목적 시, 월세 40만원 기준 연 5.3% 내외의 임대 수익률을 기대할 수 있습니다 (9,000만원 투자 시).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.