나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [53] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 7층709호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (53)

* 소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 7층709호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 81,000,000원 (8100만원)

* 토지면적: 6.91㎡ (약 2.09평)

* 건물면적: 25.24㎡ (약 7.64평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 동구 대인동에 위치한 오피스텔로, 금호시민문화관 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 오피스텔 등 다양한 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역(금남로4가역 도보 3분)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로 접근성: 본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 진출입에 문제가 없습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주현호 (마스킹: 주 )

* 보증금: 5,000,000원 (500만원)

* 차임: 400,000원 (40만원)

* 전입일자/확정일자: 2025-06-09

* 배당신고일자: 2025-11-21

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되어, 경매 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (정보 상세 없음)

1.3. 상권분석

본건은 광주 동구의 핵심 상업지역에 위치하여 활발한 상권 형성이 기대됩니다.

* 상업시설 밀집: 주변에 근린생활시설, 오피스텔 등 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 문화 및 편의 시설: 인근에 금호시민문화관과 같은 문화시설이 있으며, 충장로 중심상권에 인접하여 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다채로운 편의시설 이용이 가능합니다.

* 직장인 수요: 오피스텔 밀집 지역이며, 은행, 공공시설, 기업 등이 위치한 금남로 대로변이 가까워 직장인 배후 수요가 풍부합니다.

1.4. 생활정보

쾌적하고 편리한 생활 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 건물 내 상가에 편의점이 있으며, 주변에 다수의 식당과 가게들이 있어 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

* 교통: 금남로4가 지하철역 및 버스정류장이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 시내외 어디든 신속한 이동이 가능합니다.

* 주거 환경: 오피스텔 및 도시형생활주택이 밀집한 지역으로, 상대적으로 조용하고 정돈된 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 건물 내에는 무인택배함, 주차장 등 편의시설이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

투자 시 고려해야 할 잠재적 위험 요소는 다음과 같습니다.

* 유동화물건: 본 건은 유동화물건으로, 일반 경매와 달리 특정 금융기관이나 자산유동화전문회사를 통해 진행되므로 절차 상 특수한 조건이나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 인접 시설: 현재까지 조사된 바로는 인근에 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 대인시장의 야시장 등 일부 시설은 소음이나 통행량 증가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계: 감정평가 시점에 임대 관계가 미상이었으나, 현재 대항력 없는 임차인 1인이 파악되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 광주광역시 동구 대인동 소재 오피스텔 경매 물건은 역세권에 위치하며, 주변 상업 및 문화 시설 이용이 편리한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

최근 신축된 건물(2022년 준공)로서 현대적인 시설을 기대할 수 있으며, 총 88개 호실 중 7층에 위치한 본건은 건물 면적 25.24㎡ (약 7.64평)으로 소형 오피스텔입니다.

임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점도 투자에 긍정적인 요소입니다. 다만, 유동화물건이라는 특수성을 고려하여 세부 절차 및 조건에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 투자 매력도는 다음과 같습니다.

* 탁월한 입지: 광주 중심상업지구 내에 위치하여 풍부한 임대 수요와 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없어 권리 분석이 명확합니다.

* 신축 건물: 2022년 준공된 건물로 비교적 최신 설비와 깔끔한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 합리적 가격 가능성: 감정가 8100만원을 기준으로, 향후 시세 조사 및 입찰 전략 수립을 통해 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다. 유사 오피스텔의 최근 전세가가 15평 기준 9200만원에 형성되어 있어, 매매 시세 역시 감정가 이상을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 최근 실거래가, 현재 시장 매물 가격, 해당 물건의 구체적인 상태, 공실률 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시세 분석이 필수적입니다.

입력된 감정가는 81,000,000원입니다.

유사 면적/층수의 영무파라드 3차 오피스텔의 최근 실거래가 정보는 2025년 4월 22일 2층 물건이 9880만원, 2025년 11월 10일 4층 물건이 8900만원에 거래된 사례가 있습니다.

이러한 시세 정보를 바탕으로, 본 건은 감정가 8100만원을 기준으로 하되, 주변 시세 및 경매 시장 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 일반적으로 감정가 대비 70~90% 수준에서 입찰을 고려하나, 본 건의 경우 신축 건물임을 감안하면 이보다 높게 책정될 수도 있습니다. 보증금 인수액이 없어 입찰가 결정에 부담이 적은 편입니다.

따라서, 상세 시세 조사를 거쳐 7500만원 ~ 9500만원 사이에서 전략적인 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.