나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [52] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 7층708호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (52)

소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 7층708호

용도: 업무시설(오피스텔)

감정가: 160,000,000원

토지면적: 13.63㎡ (약 4.12평)

토지지분: 13.6279㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.77㎡ (약 15.05평)

건물지분: 49.7715㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

건축물 정보:

- 건물 총 층수: 9층

- 준공 연월: 2022년 10월경

- 해당 호수: 7층 708호

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역(금남로4가역 등)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함. 도보 3~5분 거리에 지하철역과 버스정류장이 위치함.

도로상태

건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접함.

주변 편의시설 및 환경

* 단지 내 또는 인근에 편의점, 셀프빨래방, 식당 등 생활 편의시설이 위치함.

* 아시아문화전당, 충장로 상권과 가까워 문화, 쇼핑, 외식 등 다양한 활동이 용이함.

* 광주AI창업캠프와 인접하여 관련 업계 종사자에게 편리한 환경을 제공할 수 있음.

* 금융기관, 공공시설, 기업 등이 밀집한 금남로 대로변에 위치하여 직주근접성이 우수함.

* 교육시설로는 광주중앙초등학교가 약 223m 거리에 있음.

3. 권리분석

임차인 현황

* 임차인: 박혜리 (박 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2025-05-29

* 확정일자: 2025-09-10

* 배당신고일자: 2025-11-06

* 대항력: 없음

인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 특이사항 없음)

권리 분석 요약

본건은 말소기준권리(2022년 11월 15일 근저당권 설정)보다 늦은 권리가 없어 낙찰 시 모든 소유권 외 권리는 소멸될 것으로 예상됨. 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금도 없어 낙찰자는 명도 및 소유권 확보에 용이할 것으로 보임.

4. 상권분석

본건이 위치한 광주광역시 동구 대인동 일대는 전통적인 도심 상업 및 업무 중심지로서, 오피스텔, 근린생활시설, 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역임. 광주 지하철 1호선 금남로4가역 및 다수의 버스 노선이 인접해 있어 접근성이 매우 우수하며, 이는 배후 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용함. 또한, 아시아문화전당 및 충장로 상권과 인접하여 문화, 예술, 쇼핑, 금융, 행정 등 다양한 활동이 집중되는 지역의 이점을 누릴 수 있음.

5. 생활정보

* 교통: 금남로4가역(지하철 1호선), 다수의 시내버스 노선 인접. 차량 접근 용이.

* 편의시설: 건물 내 및 인근 상가에 편의점, 식당, 세탁소 등 이용 편리.

* 문화/여가: 아시아문화전당, 충장로 문화거리 인접.

* 교육: 광주중앙초등학교(약 223m), 다수의 유치원 인접.

* 주거 환경: 중심상업지대로서 활기찬 도시 생활이 가능하며, 비교적 신축인 오피스텔 건물임.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: '유동화물건' 표기는 금융기관의 자산 유동화 과정에서 발생한 물건임을 시사하며, 일반적인 경매 절차와 다소 차이가 있을 수 있으나, 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 보임.

* 혐오시설: 광주 지역 내 소각장(자원회수시설) 건립 논의가 있으나, 이는 주로 외곽 지역이나 기존 시설 재개발 관련이며, 본건 인근에 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않음. 오히려 과거 혐오시설이었던 장소가 복합문화시설 등으로 개발되는 사례가 있어, 지역 발전에 긍정적인 영향을 줄 가능성도 있음.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 중심상업지구에 위치한 비교적 신축(2022년 준공) 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리하다는 장점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리나 임차인의 보증금이 없어 명도 및 소유권 확보에 대한 부담이 적은 물건입니다. 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역적 특성상 배후 수요 또한 안정적일 것으로 예상됩니다. 다만, 감정평가액 대비 최근 실거래 사례와의 가격 차이가 다소 존재하는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 도심 입지: 광주광역시 핵심 상업지구에 위치하여 뛰어난 교통 및 생활 인프라를 갖춤.

* 무권리 인수: 낙찰 시 모든 등기부상 권리가 소멸되며, 인수할 임차인 보증금이 없어 안전한 투자가 가능함.

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 건물이 신축급 상태여서 추가적인 시설 투자 부담이 적음.

* 안정적인 배후 수요: 오피스텔 및 상업 시설 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

감정가는 160,000,000원이지만, 최근 유사한 '영무파라드' 오피스텔의 실거래 사례를 볼 때, 13~15평형대의 오피스텔이 84,000,000원에서 98,800,000원 사이에서 거래된 것으로 파악됩니다. 이는 감정가와 상당한 차이를 보입니다. 또한, 다른 유사 물건의 경매 감정가도 93,000,000원으로 조사되었습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가보다는 최근 시장 거래가 및 다른 유사 물건의 경매가를 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

추천 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 110,000,000원.

주의: 상기 예상 입찰가는 현 시세 및 거래 사례를 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 추가 정보 등에 따라 변동될 수 있습니다. 특히 감정가와 실거래가 간의 큰 격차를 고려하여 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.