나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [41] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (41)

소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 6층605호

용도: 오피스텔

감정가: 94,000,000원

토지면적: 8.12㎡ (약 2.46평)

토지지분: 8.1248㎡ (약 2.46평)

건물면적: 29.67㎡ (약 8.98평)

건물지분: 29.6734㎡ (약 8.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

1.2. 건축물 상세 정보

건물명: 대인동 영무 파라드 3차 오피스텔

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총층수: 9층

해당층: 6층 605호

사용승인일: 2022년 10월 14일

총세대수: 88세대

대지면적: 726.7㎡

건축면적: 558.563㎡

연면적: 4493.1489㎡

건폐율: 76.86%

용적률: 546.87%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 동구 대인동에 위치하며, "금호시민문화관" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 금남로4가 지하철역이 도보 5분 거리에 위치합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건축물은 철근콘크리트구조에 (철근)콘크리트지붕으로 구성되어 있습니다. 외벽은 석재붙임 및 시멘몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시창호로 마감되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 사다리형의 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용되고 있습니다. 건물 북서측으로는 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있습니다. 이 외 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임희영

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-06-05

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 대인동 일대는 광주의 중심상업지대로서 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다. 금남로 상권과도 인접하여 쇼핑, 문화, 금융 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 광주시는 2029년 완공을 목표로 신규 소각장(자원회수시설) 설치 사업을 추진하고 있으며, 이는 '혐오시설'보다는 '기회시설'로 인식되는 추세이나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 또는 인근에 편의점, 셀프빨래방, 식당 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있어 생활이 편리합니다. 또한, 무인택배함이 설치되어 있어 택배 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 및 접근성

금남로4가 지하철역이 도보 5분 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 아시아문화전당, 충장로 상권 등 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

5.3. 기타 시설

건물 내 주차장은 기계식과 자주식을 포함하여 총 71대를 주차할 수 있으며, 지하 주차장에서 공용 현관으로 바로 연결됩니다. 광주AI창업캠프와 같은 신산업 관련 시설도 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 자산유동화증권(ABS) 등의 기초자산으로 사용되는 경우로, 일반적인 경매 절차와 다소 차이가 있을 수 있으나, 일반적으로 권리관계가 명확한 경우가 많습니다.

6.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 추후 공실 발생 시 임차인 모집 및 관리에 대한 노력이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

광주광역시 동구 대인동에 위치한 본 오피스텔은 중심상업지구에 속해 있어 입지조건이 우수하며, 교통의 편리성과 주변 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 건물은 신축급(2022년 사용승인)으로 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 유동화 물건이라는 점은 특이사항으로 고려해야 하나, 권리관계가 명확하게 정리될 가능성이 높습니다. 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 광주 도심 중심상업지구 내 핵심 입지

* 지하철역 및 버스정류장 인접으로 뛰어난 대중교통 접근성

* 다양한 편의시설 및 상업시설 인접으로 높은 생활 만족도

* 비교적 최근 신축 건물(2022년 사용승인)

9. 예상 입찰가

현재 파악된 시세 정보를 종합해 볼 때, 해당 물건의 감정가는 94,000,000원입니다. 최근 실거래가 및 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(전용 약 25~30㎡)의 오피스텔 매매가는 8,000만원대 후반에서 1억원 초반까지 분포하는 것으로 파악됩니다.

구체적인 매각 대상 호실(6층 605호)의 정확한 시세를 파악하기 위해서는 추가적인 현장 조사 및 유사 물건의 최근 거래 사례 비교가 필요합니다.

본 건의 감정가가 9,400만원으로, 유사 면적대의 오피스텔 매매가 하단부에 해당하는 가격대로 보입니다. 다만, 정확한 예상 입찰가는 권리관계, 현황 조사, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

안전한 입찰을 위해서는 권리 분석 결과를 재확인하고, 현장 방문을 통해 건물의 상태 및 주변 환경을 면밀히 조사하는 것이 필수적입니다. 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

현재 시세 대비 감정가가 적정하거나 다소 낮은 수준으로 판단될 수 있으나, 신중한 접근이 요구됩니다. 예상 입찰가 산정 시에는 대항력 없는 임차인 관련 인수 부담이 없음을 고려하여, 시세 하단부 또는 감정가를 기준으로 입찰가를 설정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 95,000,000원 (감정가 및 주변 시세를 종합적으로 고려한 잠정적 범위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.