나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [47] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2025타경34066 (47)

1.2. 소재지

광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 7층701호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

96,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 8.16㎡ (약 2.47평)

* 건물면적: 29.82㎡ (약 9.02평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화물건, 공동담보

1.10. 주의사항

해당 없음

1.11. 특수물건정보

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 광주광역시 동구 대인동에 위치하며, 금호시민문화관 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재된 중심상업지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

건물 북서측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

건물 등기부등본 요약에 따르면, 소유권 보존 등기 후 광주은행 근저당 및 주택도시보증공사 가압류, 광주은행 임의경매 개시결정이 등기되어 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리(을1 근저당, 2022-11-15 접수)보다 늦게 등기된 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 광주은행 근저당 (2022-11-15 접수)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 기타 임차인: 정다빈 (보증금 500만원) - 대항력 없음, 말소 예정

3.3. 권리분석 요약

등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로, 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 대인동 일대는 다양한 상업 및 업무시설이 밀집한 지역입니다.

4.2. 업종 분석

오피스텔 용도로 이용되고 있으며, 주변의 복합적인 상업 환경으로 인해 다양한 업종의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

금호시민문화관이 인근에 있으며, 상업지대에 속해 있어 각종 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 및 접근성

시내버스정류장 및 지하철역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화물건 및 공동담보

유동화물건으로 분류되어 있으며, 공동담보로 경매가 진행된 만큼, 대규모 프로젝트 파이낸싱(PF) 등과 관련된 복잡한 금융 구조를 가질 수 있습니다. 이는 향후 물건의 가치 평가 및 관리 측면에서 고려해야 할 요소입니다.

6.2. 건축 연도

건축물대장 상 사용승인일이 2022년 10월 14일로 기재되어 있어 비교적 신축에 속합니다.

6.3. 혐오시설 유무

현재까지 조사된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있다고 판단할 만한 근거는 없습니다.

6.4. 임대차 리스크

임차인 정다빈 씨의 경우, 전입일자(2025-01-31) 및 확정일자(2025-06-09)를 받았으나 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점 요약

* 장점: 비교적 신축 건물이며, 도심지 내 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함. 권리분석상 낙찰자가 인수하는 권리가 없어 명확함.

* 단점: 유동화물건 및 공동담보로 인한 복잡성.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 신축급 오피스텔로 관리 상태 양호 예상.

* 도심 상업지 내 위치로 임대 수익 기대 가능.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 부담 없음.

8.2. 기회

* 광주 시내 중심상업지구 내 소형 오피스텔로서 투자 수요 존재.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

광주광역시 동구 대인동 지역의 유사 오피스텔 거래 사례 및 본건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 현재 시점에서 해당 물건의 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

광주 동구 대인동 영무파라드3차 오피스텔의 경우, 2022년 준공된 신축 건물로, 동일 면적대의 유사 오피스텔 매물이 1억원 내외에서 거래되거나 호가가 형성되는 경향을 보입니다. 본건의 감정가는 9,600만원으로, 시세 대비 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

권리 인수 부담이 없고, 임차인의 보증금 부담도 없으므로, 낙찰 예정자는 감정가 9,600만원을 기준으로 시장 상황과 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 보수적으로 감정가 수준인 9,600만원에서 1억 1,000만원 사이의 입찰가 범위를 예상해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 경매 당일의 응찰자 수와 시장 분위기에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.