나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [46] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 6층611호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (46)

* 소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 6층611호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 75,000,000원

* 토지면적: 6.50㎡ (약 2.0평)

* 토지지분: 6.5025㎡ (약 2.0평)

* 건물면적: 23.75㎡ (약 7.2평)

* 건물지분: 23.7483㎡ (약 7.2평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (9층 건물 중 6층)

* 준공일자: 2022년 10월 14일 (건축물표제부 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대이며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 말소기준권리: (제공된 정보에 따라 명확히 파악되지 않으나, 통상적인 임의경매 절차상 낙찰과 함께 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 12월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인이 있으나 대항력이 없고 보증금이 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 중심상업지대에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 주변 시설: 다양한 근린생활시설 및 업무시설과 인접해 있어 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 금호시민문화관이 인근에 있어 문화 시설 접근성도 양호합니다.

* 잠재력: 오피스텔로서 주거 및 업무 기능을 겸할 수 있으며, 상업지대의 특성상 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조의 9층 건물 중 6층에 위치하고 있습니다.

* 내외부 시설: 일반적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 도시가스, 난방, 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

* 마감재: 외벽은 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감이며, 내벽은 벽지도배 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시창호입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 물건에 비해 추가적인 검토나 절차가 필요할 수 있습니다.

* 공실 위험: 상업지대 내 오피스텔로서 공실 발생 가능성이 있으며, 임대 시장 동향을 면밀히 파악해야 합니다.

* 명도 관련: 임차인이 없으나, 실제 점유 관계 확인 및 명도 협의 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 현재 제공된 정보 및 관련 검색 결과에서는 본건 주변에 혐오시설이 있다는 정보가 확인되지 않았습니다. 그러나 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 시 직접 조사하시는 것을 권장합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 동구의 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 환경과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

* 감정가는 75,000,000원으로 책정되었으며, 권리상 인수 부담이 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

* 유동화 물건이라는 점은 특이사항이나, 철저한 분석을 통해 투자 가치를 평가할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 중심상업지 내 최적의 입지 조건을 갖추고 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 탁월한 대중교통 접근성은 임대 수익률 확보에 긍정적인 영향을 줄 것입니다.

* 권리 분석상 명확한 인수 권리가 없어 투자 위험이 낮습니다.

* 소형 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 업무 공간으로의 활용도가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석:

* 광주광역시 동구 대인동 영무파라드 3차 오피스텔 관련 시세 조사 결과, 유사한 면적의 오피스텔 거래 사례가 존재하나, 정확한 단위 면적당 시세 추정에는 추가적인 심층 분석이 필요합니다. (검색 결과, 2022년 10월 입주한 88세대 규모의 오피스텔로, 다양한 면적의 호실이 존재하며, 2025년 2월 2층 물건이 500/32만원 월세 거래가 있는 것으로 확인됩니다.)

* 제공된 감정가 75,000,000원은 본건의 현 시세 범위를 반영하고 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 최근 실거래가 추이와 시장 상황에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정:

* 본 건은 권리상 인수 부담이 없고, 최근 준공된 신축 오피스텔이라는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 낙찰될 가능성도 있습니다.

* 따라서, 감정가인 75,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황과 경쟁자 분석을 통해 다음과 같은 입찰가 범위를 고려할 수 있습니다.

* 보수적인 접근: 68,000,000원 ~ 72,000,000원

* 적극적인 접근: 72,000,000원 ~ 76,000,000원

* 최종 입찰가는 본건의 실물 조사, 권리관계 재확인, 그리고 최고가 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* (참고: 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 제한적인 시세 조사 결과를 기반으로 산출되었으며, 실제 현장 조사 및 최신 시세 변동에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.