나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [39] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (39)

소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 6층603호 (신주소: 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9)

용도: 오피스텔

감정가: 94,000,000 원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 8.12㎡ (약 2.46평)

토지지분: 8.1248㎡ (약 2.46평)

건물면적 (전용면적): 29.67㎡ (약 8.98평)

건물면적 (공급면적): 약 43.04㎡ (약 12.99평) - 49A 타입 기준

건물총층수: 9층 (지하 1층)

해당층수: 6층

건축물 사용승인일: 2022년 10월 14일

건축구조: 철근콘크리트구조

건물마감: 외벽 - 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 / 내벽 - 벽지도배 및 타일 / 창호 - 새시

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 동구 대인동에 소재하며, "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (제시된 정보 기준)

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 이* (이아란)

* 보증금: 5,000,000 원

* 차임: 450,000 원

* 전입일자: 2024-02-13

* 확정일자: 2025-06-05

* 배당신고일자: 2025-11-12

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 개발 현황

건물이 위치한 대인동은 광주의 중심 상권인 충장로, 금남로와 인접하며, 과거 광주시외공용터미널과 광주역이 위치했던 지역으로 유동인구가 많았던 곳입니다. 현재 도시재생사업 등을 통해 구도심이 개발되면서 활력을 되찾고 있는 지역입니다. 주변에는 다양한 근린생활시설, 상업시설, 문화시설(예: 광주 예술의 거리) 등이 밀집해 있습니다.

4.2. 본 물건의 상권 내 위치

중심상업지대에 위치하여 상업 및 업무 활동이 활발한 지역으로, 오피스텔로서의 주거 및 업무 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

본 건물에는 일반적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소방 설비, 도시가스, 난방 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주거 환경

인근에 충장로, 금남로 등 상업지구와 문화전당이 있어 쇼핑, 문화생활, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 도심에 위치하여 관공서 및 금융기관 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 특이사항 (유동화 물건)

본 물건은 유동화 물건으로, 이는 채권의 유동화 과정을 거친 부동산 경매 물건임을 의미합니다. 일반 경매 물건과 유사하게 진행되나, 특수한 권리관계나 특이사항이 발생할 가능성에 대해 주의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관련 리스크

현재 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으며, 임차인이 명도 대상에 포함될 수 있습니다. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. (명도 관련 제반 비용은 별도 발생 가능)

6.3. 주변 환경 리스크 (혐오시설 유무)

주변 지역은 상업 및 문화 중심지이며, 검색 결과 및 일반적인 지도상으로 인근에 혐오시설이 직접적으로 노출되는 사항은 확인되지 않았습니다. 다만, 모든 부동산 거래와 마찬가지로, 현장 방문을 통한 추가적인 주변 환경 확인이 권장됩니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2022년 준공)

* 광주 도심 중심상업지구 내 위치, 교통 및 생활 편의시설 우수

* 도시재생 사업 진행 등으로 향후 지역 가치 상승 기대

* 소형 오피스텔로 1인 가구 수요 또는 소액 투자에 적합

8. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구 대인동에 위치한 영무파라드 3차 오피스텔로, 준공된 지 얼마 되지 않은 신축 건물입니다. 중심상업지구 내에 위치하여 교통, 생활 편의시설, 문화시설 접근성이 뛰어나며, 향후 도시재생 사업을 통한 지역 활성화 기대감도 가지고 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 관련 리스크는 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 해당 호실의 정확한 시세 자료가 부족하다는 점은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 94,000,000 원

본 물건의 감정가는 94,000,000원입니다. 현재 제공된 정보와 검색된 자료만으로는 본 건물(대인동 영무파라드 3차 오피스텔) 603호의 정확한 현 시세를 파악하기 어렵습니다. 유사 건물의 최근 실거래가 정보가 부족하며, KB부동산의 시세 정보 역시 다른 단지를 참조하는 것으로 나타났습니다.

이러한 점을 감안할 때, 예상 입찰가는 보수적인 접근이 필요합니다. 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되나, 본건의 경우 신축 건물임을 고려하면 감정가에 근접하거나 약간 상회하는 가격에서도 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 현 시세 분석에 따른 직접적인 예상 입찰가 산출에는 한계가 있으나, 잠정적인 희망 입찰가는 85,000,000원 ~ 98,000,000원 범위를 고려해볼 수 있습니다.

이는 본건의 감정가와 신축 건물이라는 장점, 그리고 시세 파악의 불확실성을 종합적으로 고려한 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 해당 지역의 최근 오피스텔 거래 동향, 공실률, 임대수익률 등을 면밀히 분석하고, 현장 조사를 통해 건물의 상태를 직접 확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.