나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [40] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (40)

* 소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 6층604호

* 신 주소: 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 (대인동)

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 94,000,000원

* 토지면적: 8.12㎡ (약 2.46평)

* 토지지분: 8.1248㎡ (약 2.46평)

* 건물면적: 29.67㎡ (약 8.98평)

* 건물지분: 29.6734㎡ (약 8.98평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 특수물건정보: 유동화물건

1.2. 건축물 정보

* 건축물명: 대인동 영무 파라드 3차 오피스텔

* 사용승인일: 2022년 10월 14일

* 총 층수: 지하 1층, 지상 9층

* 총 세대수: 88세대

* 건폐율: 76.86%

* 용적률: 546.87%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 건물 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건이 위치한 대인동은 광주광역시의 전통적인 도심지로, 아시아문화전당 등을 중심으로 다양한 상권이 형성되어 있습니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

* 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 6층 604호입니다.

* 외벽은 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감이며, 내벽은 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

* 건축물대장상 사용승인일이 2022년 10월 14일로 매우 최근에 건축된 건물입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사위드정보 (위 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 400,000원

* 배당신고일자: 2025년 11월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 위 임차인은 본 경매 절차에서 대항력이 없으므로, 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 소멸되는 권리

* 본건 매각으로 인해 모든 권리(임차권, 근저당권, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다. 인수하여야 할 부담은 없습니다.

3.3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

* 본건이 위치한 광주 동구 대인동은 중심상업지대로서 다양한 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

* 최근 '충장상권 르네상스 사업' 등을 통해 상권 활성화 노력이 이루어지고 있으며, 방문객 수와 카드 매출이 증가하는 등 긍정적인 변화를 보이고 있습니다.

* 다만, 과거 호남 최대 상권이었던 충장로 일대가 침체기를 겪기도 했으며, 대형마트가 전무한 지역이기도 합니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

* 영무파라드3차 오피스텔은 2022년 준공된 신축 건물로, 약 8.98평(29.67㎡)의 전용면적을 갖추고 있습니다.

* 유사 면적의 오피스텔 매물이 9,500만원에서 10,500만원 선에서 거래되고 있으며, 월세는 보증금 500만원에 월 40~50만원 수준으로 파악됩니다.

* 오피스텔 밀집 지역 특성상 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 경쟁 또한 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화시설

* 인근에 금호시민문화관이 위치하여 문화생활 접근성이 좋습니다.

* 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물 내 주차 공간(기계식/자주식 총 71대)이 마련되어 있습니다.

5.2. 주거 및 교통

* 차량 출입이 용이하며, 인근 시내버스정류장 및 지하철역 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 광주 동구는 전통적인 도심지로, 아시아문화전당을 중심으로 한 중심가와 가까워 도시 생활 인프라를 누리기에 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 시장 경쟁 및 공실 위험

* 해당 지역은 오피스텔 및 상업용 건물이 밀집한 지역으로, 유사 상품과의 경쟁 심화 및 공실 발생 가능성이 존재합니다.

* 지역 경제 상황 변동에 따른 임대 수요 변화를 주시해야 합니다.

6.2. 건물 관리 및 유지보수

* 최신 건축물이지만, 향후 발생할 수 있는 건물 유지보수 및 관리 비용에 대한 고려가 필요합니다.

6.3. 혐오시설 여부

* 현재까지 조사된 정보에 따르면, 본건 주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 장례식장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건 광주광역시 동구 대인동 영무파라드3차 오피스텔은 신축 건물(2022년 사용승인)로 입지, 교통, 생활 편의성이 우수한 물건입니다. 특히 도심 상업지대에 위치하며, 주변 상권 활성화 노력도 진행 중입니다. 권리분석상 인수할 부담이 전혀 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 오피스텔 밀집 지역의 경쟁과 공실 위험은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 감정가 9,400만원은 최근 시장 시세(약 9,500만원~10,500만원)와 비교했을 때 매력적인 수준으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2022년 10월 사용승인으로 최신 건물 상태 유지.

* 우수한 입지: 광주 중심 상업지구에 위치하여 직주근접 및 생활 편의성 탁월.

* 편리한 교통: 대중교통 이용이 편리한 역세권/세권.

* 권리 무하자: 낙찰 후 인수할 권리 및 부담 없음.

* 상권 활성화 기대: 충장상권 르네상스 사업 등 지역 개발 호재.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 건물 면적 29.67㎡ (약 8.98평) 기준, 본건과 유사한 '대인동 영무파라드3차 오피스텔'의 최근 실거래가 및 매물 시세는 약 9,500만원에서 10,500만원 수준으로 파악됩니다.

* 월세 시세는 보증금 500만원, 월 40~50만원 수준으로 형성되어 있습니다.

9.2. 입찰가 산정

* 감정가: 94,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 현 시세 범위: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

* 권리상 문제가 없고 신축 건물의 장점을 고려할 때, 감정가 대비 +5% ~ +10% 수준 또는 시세 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 경쟁 상황 및 개인의 목표 수익률에 따라 조정이 필요하나, 8,800만원 ~ 10,200만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (감정가 약 94% ~ 108%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.