나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [38] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (38)

소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 6층602호

용도: 오피스텔

감정가: 94,000,000원

토지면적: 8.12㎡ (약 2.46평)

건물면적: 29.67㎡ (약 8.98평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

본 물건은 광주광역시 동구 대인동에 위치하며, "금호시민문화관" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 제시된 정보상 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

임차인: 전

보증금: 5,000,000원

차임: 400,000원

전입일자(사업일자): 2024-08-21

배당신고일자: 2025-11-04

대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고를 완료하여 경매 절차를 통해 보증금 배당이 예상됩니다. 인수할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 속한 대인동 지역은 광주의 중심 상업 및 업무 지구로서 다양한 상업 시설과 편의 시설이 밀집해 있습니다.

문화 시설로는 금호시민문화관이 인근에 있으며, 충장로 상권과도 가까워 활기찬 분위기를 느낄 수 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 전반적으로 주거 및 상업 환경이 양호한 편입니다.

대인시장이 인접해 있어 지역의 특색 있는 상권도 이용 가능합니다.

5. 생활정보

본 건물은 총 9층 중 6층에 위치한 오피스텔로, 철근콘크리트구조로 건축되었습니다.

외벽은 석재붙임, 시멘몰탈 위 페인트 마감이며, 내벽은 벽지도배 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시입니다.

건물에는 일반적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 도시가스, 난방, 주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.

건축물대장상 사용승인일은 2022년 10월 14일로 비교적 최신 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본 물건은 채권 유동화 과정을 거친 자산으로, 일반 경매 물건에 비해 권리 관계나 절차 진행에 있어 다소 복잡성이 수반될 수 있습니다.

임대 관계: 감정평가서 요약에는 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황이 별도로 제공되어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

주차 공간: 세대당 주차 대수가 0.59대 수준으로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구의 핵심 상업지구에 위치하여 입지적 강점이 뛰어나며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

건축물 연식이 비교적 최신이며(2022년 사용승인), 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있어 즉시 활용이 가능합니다.

권리관계가 비교적 명확하고 인수할 권리가 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 광주 핵심 상권 내 위치로 임대 수요 및 가치 상승 잠재력이 높습니다.

안정적 투자: 오피스텔은 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 상품입니다.

명확한 권리관계: 인수할 권리가 없어 명도 및 권리 분석에 따른 위험이 낮습니다.

경매 메리트: 감정가를 기준으로 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 낙찰받을 기회가 있습니다.

9. 시세분석 및 예상 입찰가

시세 분석:

감정가 94,000,000원은 29.67㎡ (약 8.98평) 전용면적 기준으로 평당 약 10,467,600원입니다.

최근 유사한 건물의 매매 사례를 분석한 결과, 해당 오피스텔(영무파라드 3차) 또는 인근 지역의 유사 면적 오피스텔은 약 8,400만 원에서 9,880만 원 범위에서 거래된 것으로 파악됩니다.

또한, 다른 영무파라드 오피스텔의 경우 2022년 10월 준공된 88세대 건물로, 공급 면적이 40㎡대부터 50㎡대까지 다양하게 분포하며, 2025년 4월 실거래가 8,240만원, 2026년 1월 실거래가 8,379만원 등의 사례가 있습니다.

평당 시세는 약 900만원에서 1,100만원 수준으로, 본 물건의 감정가는 현재 시세 범위 내에 있습니다.

월세 시세는 보증금 5,000,000원에 월 400,000원~500,000원 수준으로 형성되어 있어, 임대 수익률 또한 고려해볼 만합니다.

예상 입찰가:

현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 경쟁력 있는 입찰을 위해서는 감정가 수준 또는 그 이상으로 접근할 필요가 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 시세 상단을 초과하지 않는 범위에서 입찰하는 것이 좋습니다.

적정 입찰가 범위는 95,000,000원에서 105,000,000원으로 예상됩니다.

본 물건의 예상 입찰가는 102,000,000원 으로 제시합니다. 이 가격은 시세 대비 경쟁력을 갖추면서도 합리적인 투자 수익을 기대할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.