나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [6] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 2층208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (6)

소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 2층 208호

용도: 오피스텔

건축년도: 2021년 (사용승인일: 2022년 10월 14일)

총세대수: 88세대

1.2. 물건 현황

감정가: 155,000,000원

토지 면적: 13.63㎡ (약 4.12평)

토지 지분: 13.6279㎡ (약 4.12평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 49.77㎡ (약 15.06평)

건물 지분: 49.7715㎡ (약 15.06평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.3. 특이사항

유동화 물건, 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 '금호시민문화관' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 것으로 보입니다.

2.3. 도로 상태

본건 건물은 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

등기부상 소유권 보존 등기일은 2022년 11월 15일이며, 주식회사홍진하우징이 소유자로 등기되어 있습니다.

말소기준권리는 2022년 11월 15일 접수된 광주은행의 근저당권(채권최고액 840,000,000원)입니다.

이후 광주은행의 근저당권(채권최고액 5,280,000,000원), 조우주 씨의 주택임차권(10,000,000원, 2024년 7월 26일 전입/확정), 주택도시보증공사의 가압류(10,083,326,000원), 광주은행의 임의경매 개시결정(2,632,887,428원) 등이 등기되어 있습니다.

이 모든 권리는 말소기준권리 이하의 권리이므로, 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 조

보증금: 10,000,000원

차임: 550,000원

전입일자(사업일자): 2024년 7월 26일

확정일자: 2024년 7월 26일

배당신고일자: 2025년 9월 29일

대항력: 없음

※ 임차인 조 은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 내용이 없습니다. (지상권 개요: 비고: -)

따라서, 등기부상의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액: 16,213,326,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 대인동 일대는 광주광역시의 중심 상업 및 업무 지구로서, 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설이 밀집해 있습니다. 오피스텔 또한 다수 분포하고 있어 상권 활성화가 이루어져 있습니다.

4.2. 시세 동향 (추정)

본건과 유사한 면적(약 49.77㎡)의 오피스텔은 현지 시세 기준으로 대략 1억 3천만원에서 1억 6천만원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 최근 거래 사례는 감정가 수준(1억 5천 5백만원) 또는 그 이상에서 이루어졌을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 금호시민문화관이 위치하고 있으며, 중심상업지대 특성상 다양한 쇼핑 시설, 금융 기관, 병원, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 및 교육 시설

시내버스정류장 및 지하철역 이용이 용이하여 대중교통 접근성이 우수합니다. 인근 학교 및 교육 시설에 대한 정보는 추가 확인이 필요하나, 도심 지역 특성상 교육 환경 역시 양호할 것으로 판단됩니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하여 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 총 채권액

총 채권액이 162억원 이상으로 매우 높아, 채권자의 경매 취하 가능성 등을 염두에 두어야 합니다. 다만, 이는 공동 담보 및 유동화 물건의 특성상 개별 물건의 가치와 직접적으로 비례하지 않을 수 있습니다.

6.2. 임차인 존재

대항력은 없으나 임차인 조 씨가 존재하며, 보증금 1,000만원이 있습니다. 경매 절차를 통해 소멸될 권리이지만, 명도 과정에서의 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구의 중심상업지구에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이하며 건물 자체의 구조 및 설비 상태도 양호한 편입니다. 감정가는 현 시세를 반영하고 있는 것으로 보입니다. 다만, 매우 높은 총 채권액과 유동화, 공동 담보 물건이라는 점은 경매 진행 과정에서 변수가 될 수 있습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 없어 명도 후 바로 활용 가능합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 중심상업지구 입지

광주의 핵심 상업 및 업무 지구에 위치하여 직주근접성이 뛰어나며, 임대 수익 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 편리한 교통망

도보 또는 대중교통으로 지하철역 및 주요 버스 노선 이용이 가능하여 광주시내 어디든 접근이 용이합니다.

8.3. 안정적인 건물 관리 (추정)

영무 파라드 3차 오피스텔은 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로서, 건물 관리 상태 및 시설 면에서 경쟁력을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 1억 5천 5백만원입니다. 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준인 1억 5천 5백만원 내외로 판단됩니다. 다만, 경매 물건의 특성상 낙찰가의 하한선은 입찰 참여자들의 경쟁 정도와 본 물건에 대한 시장의 평가에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 1억 4천만원 ~ 1억 6천만원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

※ 인수 보증금은 없으므로, 예상 입찰가에서 해당 금액을 제외할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.