나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [35] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 5층510호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (35)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주은행

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 상세정보

소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 5층510호

용도: 업무시설(오피스텔)

감정가: 80,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.88㎡ (약 2.08평)

건물면적: 25.14㎡ (약 7.60평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

본 건은 유동화물건이며 공동담보로 진행되는 건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 5층 510호입니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 11월 15일 접수된 광주은행 근저당권 (을1)

매각으로 소멸되는 권리:

* 광주은행 근저당권 (을1, 을2)

* 이유진 주택임차권 (을3)

* 주택도시보증공사 가압류 (갑2)

* 광주은행 임의경매개시결정 (갑3)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (주어진 정보 기준)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 3,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2025-02-03

확정일자: 2025-06-05

배당신고일자: 2025-07-25

대항력: 없음

비고: 본 건 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 임차권은 소멸됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

3.4. 등기부채권 총액

16,206,326,000원 (광주은행 근저당 840,000,000원 + 5,280,000,000원, 이유진 주택임차권 3,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 광주은행 임의경매 2,632,887,428원 합산 추정)

※ 등기부채권 총액은 참고용이며, 실제 인수되는 금액과는 다를 수 있습니다. 본 건은 말소기준권리 하위 모든 권리가 소멸되는 조건입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 대인동 일대는 오피스텔, 근린생활시설, 업무용 건물이 밀집한 중심상업지대로 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 토지 이용 계획

제공된 정보에는 토지이용계획 및 제한사항에 대한 구체적인 내용이 명시되어 있지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 9층 건물 중 5층 510호입니다. 외벽은 석재붙임 및 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

5.2. 내부 설비

일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주거 편의 시설

인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 상업지대로서 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 규모

등기부상 총 채무액이 160억원 이상으로 매우 높은 수준입니다. 이는 본 건이 유동화 및 공동담보 물건이라는 점과 연관되어, 낙찰 후 채무 변제 및 권리 관계 확인에 있어 복잡성이 따를 수 있습니다. 다만, 본 건의 경우 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 직접적인 채무를 인수하지는 않습니다.

6.2. 시세 파악의 어려움

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 파악이 어렵습니다. 특히 유동화 물건의 경우, 정상적인 시장 거래와는 다른 가격 형성 요인이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 시설 정보 부재

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설이 있는지 파악하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 건은 광주광역시 동구 대인동 중심상업지구에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 물건으로 판단됩니다. 그러나 높은 총 채무 규모와 유동화 물건이라는 특수성을 고려할 때, 정확한 시세 파악 및 물건에 대한 심층적인 추가 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 인수할 권리가 없습니다.

* 도심지 역세권 입지: 중심상업지대에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 소형 면적: 25.14㎡ (약 7.60평)의 소형 오피스텔로 투자 접근성이 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 본 건의 감정가는 80,000,000원이며, 임차인의 보증금은 인수 대상이 아닙니다.

정확한 시세 조사를 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대료 수준, 공실률 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통해 물건의 가치를 재평가한 후, 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 현재로서는 감정가 수준 혹은 그 이상을 염두에 두되, 반드시 철저한 시장 조사를 선행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.