나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [36] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 5층511호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (36)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 5층511호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 6.50㎡ (약 1.97평)

토지 지분: 6.5025㎡ (약 1.97평)

건물면적: 23.75㎡ (약 7.18평)

건물 지분: 23.7483㎡ (약 7.18평)

감정가: 76,000,000원

1.4. 특이사항

본 물건은 유동화 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 광주광역시 동구 대인동에 위치하며, "금호시민문화관" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 건물과 업무용 건물이 혼재하는 중심 상업지대입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 출입이 원활하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 양호합니다. 특히, 광주 지하철 1호선 금남로4가역이 비교적 가까운 거리에 위치해 있어 시내 접근성이 뛰어납니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 사다리형의 평지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용되고 있습니다. 건물 북서측으로는 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행에 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

본 경매 물건은 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 3,000,000원

차임: 390,000원

전입일자(사업자등록일자): 2024-12-23

확정일자: 2025-12-30

배당신고일자: 2025-12-31

대항력: 없음

3.3. 분석 요약

임차인은 대항력이 없어 보증금 회수에 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 낙찰자는 인수하는 보증금이 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 대인동 및 인근 금남로, 충장로 일대는 광주광역시의 전통적인 도심 상권으로, 아시아문화전당과 같은 문화 시설과 함께 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있습니다. 또한, 2019년 입주를 시작한 영무파라드 3차 오피스텔은 최근에 준공된 건물에 속합니다.

4.2. 상권 활성화 요인

충장로 중심상권에 인접하여 문화, 전시, 맛집 탐방 등 다양한 문화생활을 즐길 수 있으며, 금남로대로변의 은행, 공공시설, 기업 등 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 대인동은 예술 시장으로도 유명하며, 지역 상권 활성화를 위한 다양한 노력이 진행 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 내 상가에는 편의점, 식당 등이 입점해 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 또한, 광주 지하철 1호선 금남로4가역 인근으로 충장로 상권이 발달하여 쇼핑, 외식, 문화생활을 편리하게 누릴 수 있습니다. 금호시민문화관이 인근에 위치하여 문화적 여건도 양호합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

주변에 광주중앙초등학교 등 교육 시설이 있으며, 기타 편의시설 이용도 용이한 편입니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에서 심각한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 광주시는 최근 소각장 등 환경기초시설을 혐오시설이 아닌 친화형 시설로 구축하려는 노력을 기울이고 있으나, 해당 물건지 인근에서 직접적인 영향을 받을 만한 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

오피스텔의 경우 공실 발생 가능성이 항상 존재합니다. 임차인 현황에서 대항력 있는 임차인은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 권리 관계나 절차상의 복잡성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 광주광역시 동구 대인동 소재 영무파라드 3차 오피스텔은 광주 도심의 중심부에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 금남로4가역과 충장로 상권에 인접하여 풍부한 배후 수요와 상업 활동이 가능한 지역입니다. 권리분석상 특별한 인수 사항이 없어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 오피스텔 특성상 공실 위험과 유동화 물건이라는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 도심 입지: 금남로4가역 초역세권 및 충장로 상권 인접으로 탁월한 교통 및 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 최신 준공 오피스텔: 2019년 입주 시작한 영무파라드 3차로 비교적 신축에 속합니다.

* 안정적인 권리관계: 인수할 권리 및 보증금이 없어 낙찰 후 명도만 원활하다면 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 다양한 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역 및 상업/업무 지구에 인접하여 직장인, 1인 가구 등 다양한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 문화 및 관광 중심지: 아시아문화전당, 금호시민문화관 등 문화 시설 접근성이 좋아 임대 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 76,000,000원입니다. 현재 주변 시세 조사를 통해 본 건과 유사한 조건의 오피스텔 매물은 8400만원 (13평형)부터 9,880만원 (43m²/24.90m²)까지 다양하게 거래되거나 나와 있습니다.

특히, 본 건과 동일한 '대인동 영무파라드 3차 오피스텔'의 43㎡ (약 13평) 오피스텔 매물이 8400만원에 나와 있으며, 51㎡ (약 15.5평) 매물은 9,880만원 (2025년 4월 22일 거래 기준)으로 확인되었습니다.

본 건은 전용면적 23.75㎡ (약 7.18평)으로, 감정가(76,000,000원) 대비하여 시세 조사 결과, 낙찰 후 명도, 수리비, 취득세 등을 고려했을 때, 감정가 대비 85% ~ 95% 수준 에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

따라서, 약 64,600,000원 ~ 72,200,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (세부적인 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 조정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.