나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [22] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (22)

소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 4층405호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.12㎡ (약 2.46평)

건물면적: 29.67㎡ (약 9.00평)

건물 전용면적: 29.67㎡ (약 9.00평)

건물 연면적: 4493.15㎡ (약 1359.16평)

토지 지분: 8.1248㎡ (약 2.46평)

건물 지분: 29.6734㎡ (약 9.00평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 건물 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (제공된 정보 기준)

3.2. 말소되는 권리

본 경매는 임의경매로 진행되므로, 경매 신청 채권(근저당 등) 및 기타 이에 부수되는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 장

보증금: 15,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2025-02-13

확정일자: 2025-02-25

배당신고일자: 2025-11-03

대항력: 없음

권리분석상 임차인 보증금 인수 금액: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

건물명: 대인동 영무 파라드 3차 오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

층수: 지하 1층 ~ 지상 9층

사용승인일: 2022년 10월 14일 (비교적 신축 건물)

총 호실 수: 88개 호실 (건축물대장 기준)

건폐율: 76.86%

용적률: 546.87%

4.2. 주변 상권

본건은 광주광역시 동구의 중심상업지대에 위치하여 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설 등이 밀집해 있습니다.

주변은 상업 및 업무 기능이 활발한 지역입니다.

"금호시민문화관"이 인근에 위치하고 있습니다.

4.3. 유사 물건 시세

본건은 전용면적 약 9평(29.67㎡) 오피스텔입니다.

인근 유사 오피스텔 시세는 900만원에서 1,100만원/평 수준으로 형성되어 있으며, 최근 실거래가 역시 유사한 범위에서 거래되고 있습니다.

감정가 9,400만원은 평당 약 1,044만원으로, 시장 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

상업지대에 위치하여 은행, 병원, 쇼핑 시설 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 혐오시설 유무

인근 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 자산으로, 채권의 양도 및 관리 주체 변경 등으로 인해 권리 관계나 경매 진행 과정에서 일부 변동 가능성이 존재합니다.

따라서, 경매 진행 시 해당 물건의 특수성에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

6.2. 임차인 관련

현재 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 15,000,000원이 있으나 배당 절차를 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

따라서, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

다만, 임차인이 배당받지 못하는 상황이 발생할 경우 소유자에게 직접 구상권을 행사해야 하는 복잡성이 있을 수 있으나, 이는 낙찰자의 직접적인 인수 부담과는 무관합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구의 중심상업지대에 위치한 비교적 신축 오피스텔입니다.

단지 내 88개 호실 중 405호에 해당하며, 전용면적 약 9평의 실용적인 구조를 가지고 있습니다.

2022년 사용승인이 완료되어 건물의 노후도가 낮으며, 차량 및 대중교통 접근성이 우수합니다.

임차인의 대항력이 없어 권리 관계가 비교적 명확하며, 매각으로 인한 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

유동화 물건이라는 특수성이 있으나, 이는 절차상의 확인이 필요한 부분이지 직접적인 재산상의 위험으로 이어지지는 않을 것으로 판단됩니다.

주변 시세 또한 감정가 수준에서 거래가 이루어지고 있어, 적절한 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 투자 또는 실거주가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 도심 입지: 중심상업지대로서 풍부한 임대수요와 편의시설 접근성 확보.

* 최신 건축물: 2022년 준공으로 신축급 컨디션 유지.

* 명확한 권리관계: 임차인 대항력 없어 인수 부담 없음.

* 안정적인 시세: 주변 시세와 유사한 감정가로 투자 리스크 상대적 감소.

* 합리적인 가격 잠재력: 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 경우 시세차익 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 94,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

본건의 시장 시세는 평당 약 900만원 ~ 1,100만원 수준이며, 본건(9평)을 기준으로 볼 때 8,100만원 ~ 9,900만원 범위로 예상할 수 있습니다.

현재 감정가는 9,400만원으로 시세 범위 내에 있습니다.

경쟁 물건 및 시장 상황을 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 80% 수준인 약 75,200,000원부터 시작하여, 시세 하단인 8,100만원을 상회하지 않는 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

성공적인 입찰을 위해서는 현장 조사 및 상세 시세 분석을 통해 최적의 입찰 가격을 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.