나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [31] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 5층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (31)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 95,000,000원

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 5층505호

토지면적: 8.12㎡ (약 2.46평)

토지지분: 8.1248㎡ (약 2.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.67㎡ (약 8.98평)

건물지분: 29.6734㎡ (약 8.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

용도: 오피스텔

건물명: 대인동영무파라드3차오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 9층 건물 중 5층

준공일: 2022년 10월 14일

총 세대수: 88세대

총 동수: 1개동

최고층: 9층

승강기: 1대 (일반용)

난방: 도시가스 개별난방

주차: 총 52대 (세대당 0.59대)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다 [cite:user]. 주위 환경은 보통 수준입니다 [cite:user].

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역(광주지하철 1호선 금남로4가역 도보 약 3~4분 거리)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입신고일(사업개시일): 2024-08-05

대항력: 없음

본건 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 대인동은 광주의 중심상업지역으로, 충장로 상권과 인접하여 다양한 상업 시설, 금융기관, 공공시설 등이 밀집해 있습니다. 젊음의 거리와 아시아문화전당이 가까워 문화 및 쇼핑 시설 이용이 편리합니다. 건물 내 상가에는 편의점, 빨래방, 식당 등이 입점해 있어 이용이 편리할 것으로 보입니다.

4.2. 잠재적 가치

신축 건물(2022년 준공)로서 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 도심 중심부에 위치하여 직주근접성이 뛰어난 오피스텔입니다. 주변의 꾸준한 수요로 인해 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 교통: 광주지하철 1호선 금남로4가역 도보 3-4분, 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 쇼핑/문화: 아시아문화전당, 충장로 상권 인접.

* 마트/편의점: 도보 5분 거리에 편의점 위치. 건물 내 상가 이용 가능.

* 기타: 건물 내 무인 택배함 설치.

5.2. 기타

* 인접 도로상태: 본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다 [cite:user].

* 토지이용계획 및 제한상태: 특이사항 없음 [cite:user].

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 물건보다 서류 검토 및 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 파악되지 않아, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.

* 주차 공간: 총 52대의 주차 공간은 88세대를 고려할 때 다소 부족할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구 중심상업지에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다. 2022년 준공으로 건물이 신축에 가까워 주거 환경이 쾌적하며, 소형 평형으로 1인 가구의 꾸준한 수요가 예상됩니다. 임차인이 대항력이 없어 명도 관련 리스크가 크지 않으며, 감정가 9,500만원은 유사 평형의 최근 전세가와 유사한 수준으로, 임대 수익 확보 측면에서 긍정적입니다. 다만, 매매가가 전세가보다 낮게 형성될 가능성도 있어, 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 도심 입지 및 교통 여건

* 신축 건물로 인한 쾌적한 주거 환경

* 1인 가구 중심의 안정적인 임대 수요

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 95,000,000원입니다. 최근 유사 평형(9평)의 전세가가 95,000,000원으로 조사되어, 감정가는 현재 시장 임대 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다. 다만, 최근 13평형 매매가가 84,000,000원으로 조사된 점을 고려할 때, 매매 시장은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 임대 수익률을 고려한 합리적인 투자 관점에서, 감정가의 85% ~ 95% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 80,750,000원 (감정가 95,000,000원의 85%) ~ 90,250,000원 (감정가 95,000,000원의 95%) 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 본건의 현장 조사 결과, 낙찰 후 예상 임대료, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정하시는 것을 권장합니다.1.물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (31)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 95,000,000원

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 5층505호

토지면적: 8.12㎡ (약 2.46평)

토지지분: 8.1248㎡ (약 2.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.67㎡ (약 8.98평)

건물지분: 29.6734㎡ (약 8.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

용도: 오피스텔

건물명: 대인동영무파라드3차오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 9층 건물 중 5층

준공일: 2022년 10월 14일

총 세대수: 88세대

총 동수: 1개동

최고층: 9층

승강기: 1대 (일반용)

난방: 도시가스 개별난방

주차: 총 52대 (세대당 0.59대)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다 [cite:user]. 주위 환경은 보통 수준입니다 [cite:user].

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역(광주지하철 1호선 금남로4가역 도보 약 3~4분 거리)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입신고일(사업개시일): 2024-08-05

대항력: 없음

본건 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 대인동은 광주의 중심상업지역으로, 충장로 상권과 인접하여 다양한 상업 시설, 금융기관, 공공시설 등이 밀집해 있습니다. 젊음의 거리와 아시아문화전당이 가까워 문화 및 쇼핑 시설 이용이 편리합니다. 건물 내 상가에는 편의점, 빨래방, 식당 등이 입점해 있어 이용이 편리할 것으로 보입니다.

4.2. 잠재적 가치

신축 건물(2022년 준공)로서 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 도심 중심부에 위치하여 직주근접성이 뛰어난 오피스텔입니다. 주변의 꾸준한 수요로 인해 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 교통: 광주지하철 1호선 금남로4가역 도보 3-4분, 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 쇼핑/문화: 아시아문화전당, 충장로 상권 인접.

* 마트/편의점: 도보 5분 거리에 편의점 위치. 건물 내 상가 이용 가능.

* 기타: 건물 내 무인 택배함 설치.

5.2. 기타

* 인접 도로상태: 본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다 [cite:user].

* 토지이용계획 및 제한상태: 특이사항 없음 [cite:user].

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 물건보다 서류 검토 및 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 파악되지 않아, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.

* 주차 공간: 총 52대의 주차 공간은 88세대를 고려할 때 다소 부족할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구 중심상업지에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다. 2022년 준공으로 건물이 신축에 가까워 주거 환경이 쾌적하며, 소형 평형으로 1인 가구의 꾸준한 수요가 예상됩니다. 임차인이 대항력이 없어 명도 관련 리스크가 크지 않으며, 감정가 9,500만원은 유사 평형의 최근 전세가와 유사한 수준으로, 임대 수익 확보 측면에서 긍정적입니다. 다만, 매매가가 전세가보다 낮게 형성될 가능성도 있어, 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 도심 입지 및 교통 여건

* 신축 건물로 인한 쾌적한 주거 환경

* 1인 가구 중심의 안정적인 임대 수요

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 95,000,000원입니다. 최근 유사 평형(9평, 약 29.67㎡)의 전세가가 95,000,000원 (2026년 4월 24일 거래)으로 조사되어, 감정가는 현재 시장 임대 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다. 다만, 최근 13평형(약 43㎡ 이상) 매매가가 84,000,000원 (2025년 5월 7일 거래)으로 조사된 점을 고려할 때, 매매 시장은 임대 시세보다 보수적으로 형성될 가능성이 있습니다. 임대 수익률을 고려한 합리적인 투자 관점에서, 감정가의 85% ~ 95% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 80,750,000원 (감정가 95,000,000원의 85%) ~ 90,250,000원 (감정가 95,000,000원의 95%) 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 본건의 현장 조사 결과, 낙찰 후 예상 임대료, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정하시는 것을 권장합니다.

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