나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [14] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 3층306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (14)

* 소재지: 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 (대인동) 3층 306호 (대인동 영무 파라드 3차 오피스텔)

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 93,000,000원

* 토지면적 (전유부분): 8.12㎡ (약 2.46평)

* 건물면적 (전유부분): 29.67㎡ (약 9.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 위치: 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근

* 주변 환경: 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 면적 및 건축물 정보

* 전유부분 건물면적: 29.67㎡ (약 9.0평)

* 전유부분 토지면적: 8.12㎡ (약 2.46평)

* 건물 전체 연면적: 4493.15㎡ (약 1359.2평)

* 건물 전체 대지면적: 726.7㎡ (약 220.0평)

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물입니다.

* 건물 전체 동 호수: 총 88개호

* 건축물 용도: 업무시설 (오피스텔)

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건은 부동산 임의경매 물건으로, 말소기준권리는 경매개시결정 등기 또는 담보권 등기 등이 될 것으로 예상됩니다. 정확한 말소기준권리는 등기부등본을 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 해당 지상권의 상세 내용 및 인수 여부는 별도로 확인이 필요합니다.

* 소멸되는 권리: 일반적인 임의경매 절차에 따라, 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 최 (보증금: 20,000,000원, 차임: 300,000원)

* 전입/사업일자: 2025-01-03

* 확정일자: 2025-01-09

* 배당신고일자: 2025-12-09

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 잔금 납부 시 임대차 관계는 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (낙찰자가 인수할 임차인 보증금은 없습니다.)

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본 건이 위치한 광주 동구 대인동은 중심상업지대로서 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 매우 활발합니다.

* 주변 시설: "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치하며, 다수의 근린생활시설, 오피스텔 및 상가 건물이 주변에 혼재하고 있습니다.

* 시세 동향: 본 건과 유사한 면적 및 층수의 오피스텔 매매 시세는 대략 8,500만원에서 10,000만원 범위로 파악됩니다. 감정가 9,300만원은 이러한 시세 범위 내에 있어 적정 수준으로 판단됩니다.

* 혐오시설 유무: 본 건의 주변 반경 내에서 특별히 유해하거나 혐오시설에 해당하는 시설은 발견되지 않았습니다.

* 향후 전망: 도심 상업지구 내 위치하여 지속적인 임대 수요가 예상되며, 지역 개발 계획 등에 따라 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 중심상업지대 특성상 다양한 생활 편의시설에 대한 접근성이 매우 우수합니다.

* 주거 환경: 본 건물은 일반적인 오피스텔에 필요한 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다. 또한 건물 내 승강기, 소방설비, 주차장 설비가 구비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 건물 관리: (제공된 정보 내에서 건물 관리 상태에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.)

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 채권이 유동화된 물건으로, 일반적인 경매 물건과 절차상 일부 차이가 있을 수 있습니다. 이에 대한 충분한 이해와 주의가 필요합니다.

* 명도: 임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담은 적은 편이나, 간혹 예상치 못한 명도 저항이 발생할 수 있습니다. 명도 절차를 철저히 준비하는 것이 중요합니다.

* 미확인 권리: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있습니다. 이 지상권의 정확한 내용, 존속 기간, 권리 내용 등을 면밀히 확인하여 인수 여부를 파악해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구의 핵심 상업지구에 위치한 오피스텔로서, 뛰어난 교통 여건과 잘 발달된 상권을 갖추고 있어 투자 및 실거주 목적 모두에 매력적인 물건입니다. 감정가는 9,300만원이며, 전유부분 면적은 29.67㎡ (약 9.0평)입니다. 임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 상대적으로 적다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 반드시 확인해야 할 중요한 리스크 요인이며, 유동화 물건이라는 점도 유의해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 광주 동구의 중심상업지역 내에 위치하며, 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 탁월한 접근성을 자랑합니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 소규모 사업장으로 활용하기에 적합한 실용적인 면적입니다.

* 명도 리스크 최소화: 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 절차 진행 시 부담이 비교적 적을 것으로 예상됩니다.

* 임대 수익 잠재력: 도심 상업지구 내 오피스텔은 꾸준한 임대 수요가 예상되어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 미래 가치: 지속적인 지역 개발과 도시 계획에 따라 부동산 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 93,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 현 시세 추정: 주변 유사 오피스텔의 매매 시세와 본 건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시장가는 8,500만원에서 10,000만원 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 100,000,000원

- 본 입찰가 범위는 현재 파악된 시세를 기반으로 한 추정치입니다. 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사, 권리 관계의 최종 확인, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.