나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [28] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (28)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 95,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 5층 502호

용도: 오피스텔

건물 총 층수: 9층 중 5층

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

1.3. 토지 및 건물 정보

토지면적: 8.12㎡ (약 2.46평)

토지지분: 8.1248㎡ (약 2.46평)

건물면적: 29.67㎡ (약 8.98평)

건물지분: 29.6734㎡ (약 8.98평)

전용면적: 29.67㎡ (약 8.98평)

분양면적: 제공된 정보에서 해당 호실의 분양면적 정보는 명확히 확인되지 않습니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축연도: 사용승인 2022년 10월 14일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.

주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 용이합니다.

인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 양호합니다.

건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리

매각으로 인해 소멸될 권리: 제공된 정보 상으로는 특정 권리 내역이 명시되어 있지 않으나, 일반적인 경매 절차에 따라 말소될 권리들이 정리될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한국솔루션관리주식회사

보증금: 5,000,000원

차임: 450,000원

배당신고일자: 2025-12-10

대항력: 없음

비고: 임대관계는 미상임.

3.3. 권리 인수 여부

본건 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

중심상업지대로서 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

주변에 관공서, 문화시설 등이 있어 비즈니스 활동 및 주거 환경으로서의 입지성이 우수합니다.

4.2. 오피스텔 시세 동향

대인동 영무 파라드 3차 오피스텔 502호(전용 29.67㎡)는 2026년 7월 90,000,000원에 실거래된 사례가 있습니다.

영무 파라드 3차 오피스텔은 현재 호실별로 88,000,000원에서 98,000,000원 사이에서 매물로 나와 있습니다.

광주 지역 소형 오피스텔(전용면적 30㎡ 이하)의 평균 매매가는 평당 약 9,000,000원으로 형성되어 있습니다. 이를 기준으로 본건(약 8.98평)의 시가는 약 80,820,000원으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 상업시설이 발달하여 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

반경 1km 이내에 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 상업지구 특성상 유흥업소 등은 산재해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 특성

유동화 물건의 경우, 일반 매각 물건에 비해 절차상 복잡성이 존재하거나, 채권양수도 등 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 사항

임차인이 존재하나 대항력이 없으므로 명도 저항 가능성은 낮습니다. 다만, 사전에 명도 계획을 철저히 수립하고 진행해야 합니다.

6.3. 기타

건축물대장상 총 호실 수가 88개이나, 감정평가 요약에는 66개호로 언급되어 있어, 본 물건과 관련된 전체 호실 수 또는 관리 주체에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

핵심 상업지구에 위치하여 임대수익 및 시세차익 기대가 가능합니다.

교통 여건이 우수하여 임차인 확보가 용이할 것으로 보입니다.

신축급 오피스텔(사용승인 2022년)로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

낙찰 후 명도 절차 진행 시 추가적인 비용 발생 가능성이 낮습니다 (인수 보증금 0원).

8. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구 중심상업지역에 위치한 신축급 오피스텔로, 우수한 입지조건과 교통 편의성을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 유동화 물건이라는 특수성이 있으나, 권리관계가 명확하고 인수되는 채무가 없어 투자의 안정성을 높입니다. 감정가 95,000,000원 대비 시세는 88,000,000원에서 98,000,000원 범위에 있으며, 평당 시세 분석 시 약 80,820,000원으로 추정됩니다. 임대차 관계는 미상이지만 대항력 없는 임차인이 존재하므로 명도 절차에 대한 면밀한 준비가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 95,000,000원

인수 보증금: 0원

현재 시세: 약 88,000,000원 ~ 98,000,000원, 추정 시가 약 80,820,000원.

최근 실거래가: 90,000,000원.

본건의 감정가는 현재 시세보다 다소 높게 형성된 것으로 판단됩니다. 경쟁률 및 현장 조사를 통해 시세와의 괴리를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 시세와 최근 실거래가, 그리고 감정가를 종합적으로 고려하여, 약 85,000,000원에서 90,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 89.5% ~ 94.7% 수준이며, 시장 가격 범위 내에서 경쟁력을 확보할 수 있는 가격대입니다. 최종 입찰가는 시장 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.