나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [26] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 4층410호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (26)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 광주광역시 동구 대인동 96, 대인동영무파라드3차오피스텔 4층410호

용도: 오피스텔

1.3. 면적

토지면적: 6.88㎡ (약 2.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.14㎡ (약 7.61평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격

감정가: 79,000,000원

1.5. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.6. 특이사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동에 위치하며, "금호시민문화관" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: provided in prompt]

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다. [cite: provided in prompt, 11]

2.3. 건물의 구조

본건이 속한 건물은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕으로 총 9층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다. 외벽은 석재붙임 및 시멘몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시로 구성되어 있습니다. [cite: provided in prompt]

2.4. 이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중입니다. [cite: provided in prompt]

2.5. 설비내역

일반적인 위생설비, 급배수 및 오수처리설비, 승강기, 소방설비, 도시가스 공급 및 난방설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: provided in prompt]

2.6. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형의 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용되고 있습니다. [cite: provided in prompt]

2.7. 인접 도로상태

본건 건물은 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. [cite: provided in prompt]

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김진우

보증금: 3,000,000원

차임: 390,000원

전입일자(사업자등록일자): 2025-06-05

확정일자: 2025-06-10

배당신고일자: 2025-12-21

대항력: 없음

비고: [cite: provided in prompt]

3.2. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 광주은행의 근저당권(2022-11-15 접수, 채권최고액 840,000,000원)입니다. [cite: provided in prompt]

소유권 보존 등기(주식회사홍진하우징) 외 다수의 근저당권, 주택임차권(김진우), 가압류(주택도시보증공사), 임의경매(광주은행) 등기들이 존재했으나, 이들 대부분은 매각으로 인해 소멸될 예정이거나 이미 말소 처리되었습니다. [cite: provided in prompt]

총 등기부채권액은 16,206,326,000원입니다. [cite: provided in prompt]

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다. [cite: provided in prompt]

4. 상권분석

4.1. 중심상업지구의 입지

본건이 위치한 광주광역시 동구 대인동 일대는 중심상업지대로서 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 업무용 빌딩 등이 밀집해 있습니다. [cite: provided in prompt]

4.2. 문화 및 편의시설 접근성

아시아문화전당이 인근에 위치하여 문화적 혜택을 누릴 수 있으며, 충장로 상권과 가까워 쇼핑, 외식 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 건물 내 또는 인근에 편의점, 셀프빨래방, 식당 등이 있어 거주 편의성이 높습니다.

4.3. 교통 요충지

지하철역(금남로4가역)과 다수의 시내버스 정류장이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

4.4. 주변 시설

AI 창업 캠프 등 관련 업계 종사자들에게 유용한 시설이 인근에 있으며, 옛 정취를 느낄 수 있는 충금지하상가 등 이색적인 공간도 존재합니다. 금남로 대로변에 위치한 은행, 공공시설, 기업체 등도 가까워 직주근접 환경을 제공합니다.

4.5. 혐오시설

주변 시설 조사 결과, 본건의 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

오피스텔로서 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 주변 상업지구의 발달로 인한 다양한 편의시설 접근성이 우수합니다. [cite: provided in prompt, 11]

5.2. 주차

건물 내에 기계식 및 자주식 주차 시설이 총 71대 규모로 마련되어 있어 차량 보유자에게 편의를 제공합니다.

5.3. 교통

시내버스 및 지하철 이용이 편리하여 광주 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. [cite: provided in prompt]

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 및 공동담보 물건

본건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 경매 과정에서 복잡성이 있을 수 있습니다. [cite: provided in prompt]

6.2. 매각 미소멸 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 향후 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. [cite: provided in prompt]

6.3. 임차인 권리

임차인 김진우는 대항력이 없으며, 보증금 300만원은 소액 임차인으로서 배당을 받을 수 있습니다. 배당받지 못하는 금액이 발생하더라도, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 추가적인 보증금 부담을 떠안을 가능성은 낮습니다. [cite: provided in prompt]

7. 종합 의견

광주광역시 동구 대인동에 위치한 본 오피스텔은 중심상업지구 내 최상의 입지와 편리한 교통 여건을 자랑합니다. 아시아문화전당, 충장로 상권 등과 인접하여 풍부한 생활 및 문화 인프라를 누릴 수 있습니다. 건물 자체도 비교적 신축(2022년 준공)이며, 내부 설비 또한 잘 갖추어져 있습니다. 권리 관계상 대항력 있는 임차인은 없으며, 대부분의 등기 권리는 말소 예정이므로 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점은 추가 확인이 필요합니다. 전반적으로 투자 및 실거주 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업지구 내 우수한 입지 조건

* 편리한 대중교통 및 차량 접근성

* 다양한 문화, 상업, 편의시설 인접

* 비교적 최근 준공된 신축 오피스텔

* 대항력 있는 임차인 부재로 인한 권리관계 명확성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 79,000,000원입니다. 제공된 정보와 최근 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 해당 오피스텔의 면적(약 7.61평) 및 입지, 건물 연식을 감안하면 감정가는 시장 가격 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 최근 유사 면적의 오피스텔 전세가가 9천만원 이상으로 조사된 점을 고려할 때, 실제 매매 시세는 감정가와 차이가 있을 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 다음과 같은 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

* 인근 유사 면적 오피스텔의 최근 3~6개월간 실거래가 분석

* 유사 건물(영무파라드 3차) 내 다른 호실의 최근 매매가 및 임대 시세 조사

* 지역 부동산 전문가와의 상담을 통한 시장 전망 및 매수 심리 파악

상기 조사를 바탕으로, 감정가(79,000,000원)를 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 물건 분석 결과에 따라 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.