나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [10] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (10)

* 소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 3층301호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 94,000,000원

* 토지면적: 8.16㎡ (약 2.47평)

* 토지지분: 8.1649㎡ (약 2.47평)

* 건물면적: 29.82㎡ (약 9.02평)

* 건물지분: 29.8196㎡ (약 9.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 본건은 광주광역시 동구 대인동에 소재하며, "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 건물과 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대로 형성되어 있어 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 본건 건물 북서측으로는 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 금호시민문화관과 같은 문화시설이 인접해 있으며, 상업 및 업무 시설 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 주변 지역에 대한 시설 조사 결과, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2022년 11월 15일 접수된 광주은행의 근저당권(을1)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)가 소멸될 예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존(갑1) 후 광주은행의 근저당권(을1, 을2)이 설정되었습니다.

* 이후 주택도시보증공사의 가압류(갑2), 광주은행의 임의경매개시결정(갑3), 남구(광주광역시)의 압류(갑4) 등이 순차적으로 등기되었으나, 이들 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액은 16,203,326,000원으로, 본건 감정가 94,000,000원 대비 매우 높은 수준입니다.

* 임차인 현황:

* 최명진 (보증금 5,000,000원, 차임 440,000원)

* 전입일자: 2023-10-06

* 확정일자: 2025-06-09

* 배당신고일자: 2025-11-19

* 대항력: 없음

* 비고:

* 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 광주광역시 동구 대인동은 광주광역시의 중심상업지대에 속합니다.

* 다양한 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 밀집하여 활발한 상업 및 업무 활동이 이루어지고 있습니다.

* 상업용 부동산이 주를 이루는 지역 특성상, 임대 수익을 목적으로 하는 투자자에게는 배후 수요가 있는 환경으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 단지 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행 중이며, 지하철역도 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 중심상업지대에 위치하여 쇼핑, 금융, 행정 등 다양한 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 9층 건물이며, 본건은 3층 301호로 사용승인일은 2022년 10월 14일입니다.

* 건물 이용 상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 일반적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 도시가스, 난방, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 절차와는 다른 특수성이 존재할 수 있습니다. 사전에 충분한 확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건으로, 해당 경매물건 외 다른 담보물건과 함께 묶여 경매가 진행될 가능성이 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로 명확히 파악되지 않은 부분이 있으나, 본건 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다.

* 감정평가 시점 이후 부동산 시장 변동에 따라 실제 시세와 차이가 발생할 수 있습니다.

* 등기부상 채무 총액이 매우 높은 점은 해당 건물의 과거 채무 규모를 나타내며, 이는 시장에서의 잠재적 부담으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 광주 동구의 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 편의성이 우수합니다.

* 건물은 2022년 사용승인되어 비교적 신축으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계는 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없습니다.

* 다만, 감정가가 주변 유사 물건의 일반적인 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 높은 채무 총액은 시장 내 잠재적 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 유동화 물건이라는 점은 투자 시 고려해야 할 특이사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 광주 동구 중심상업지구라는 뛰어난 입지를 바탕으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 대중교통 접근성이 매우 우수하여 임차인 모집이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 비교적 신축 건물로 상품성이 좋으며, 투자 대비 수익률을 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적(약 9평)으로 소액 투자자나 1인 가구 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 권리상 인수할 부담이 없어 명확한 권리 확보 및 향후 자산 관리가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 94,000,000원입니다.

* 본건 오피스텔의 전용면적은 약 9.02평 (29.82㎡)입니다.

* 주변 유사 오피스텔의 최근 시세 조사 결과, 해당 지역의 오피스텔은 평당 약 700만원에서 900만원 수준으로 거래되는 것으로 추정됩니다.

* 이를 바탕으로 본건의 예상 시세는 약 63,000,000원 (9.02평 * 700만원/평)에서 81,000,000원 (9.02평 * 900만원/평) 범위로 추정됩니다.

* 현재 감정가 94,000,000원은 상기 추정 시세 범위를 다소 상회하는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 입찰 시 감정가 대비 할인율을 적용하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적인 접근을 위해 감정가의 80%에서 90% 수준을 입찰 희망가 범위로 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 이는 대략 75,200,000원 (94,000,000원 * 0.8) 에서 84,600,000원 (94,000,000원 * 0.9) 범위에 해당합니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 입찰 당일의 경매 시장 분위기, 본인의 자금 계획 및 투자 목표 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.