나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [20] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (20)

소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 4층403호

용도: 오피스텔

감정가: 94,000,000원

토지면적: 8.12㎡ (약 2.46평)

건물면적: 29.67㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 건물 및 토지 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 4층 403호

외벽: 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감

내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감

창호: 새시창호

건물총층수: 9층

해당층수: 4층

토지형상: 사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지

인접도로: 북서측 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로 접함

건물 신축년도: 2022년 10월 (준공일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 건물 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대임.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함. 또한, 광주 도시철도 1호선 금남로4가역이 도보 약 3~4분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 편의시설 및 혐오시설

* 주요 편의시설: 롯데백화점 광주점, 대인시장, 금남전자랜드, 한미쇼핑 등이 인근에 위치하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 자료상 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리

본건은 임의경매로, 경매 신청 채권자 외 다수의 권리 관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. 특이하게 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-06-10

* 대항력: 없음

* 비고: 임대차 관계는 미상이나, 명시된 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없음.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인되지 않음.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 소재한 대인동 일대는 과거 광주역 및 시외버스터미널이 위치했던 교통의 중심지였으나, 시설 이전 후 침체기를 겪기도 했음. 그러나 최근 도시재생사업 및 주변 지역 개발 활성화로 인해 구도심이 다시 활기를 되찾고 있으며, 특히 충장로, 금남로 상권은 '충장상권 르네상스 사업' 등을 통해 방문객 및 매출이 증가하는 등 긍정적인 변화를 보이고 있음.

4.2. 시세 동향

영무파라드 3차 오피스텔은 2022년 10월에 입주한 비교적 신축 건물임. 공급면적 기준 42.81㎡ ~ 85㎡까지 다양한 평형이 존재하며, 본건과 유사한 13평형(약 43㎡) 오피스텔의 경우, 최근 매매가는 8,400만원 (2025년 5월) 수준을 보였으나, 전세가는 9,500만원 (2026년 4월) 으로 형성되어 있어 전세가율이 높은 편임. 본건의 감정가 9,400만원은 현재 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 인근 편의시설

* 쇼핑: 롯데백화점 광주점, 대인시장 등

* 문화: 아시아문화전당, 금호시민문화관 등

* 교통: 금남로4가역 (도시철도 1호선), 다수의 버스 노선

* 의료: 인근 병원 및 의원 다수 소재 (구체적인 정보는 별도 확인 필요)

5.2. 교육시설

본건 인근에 광주고등학교, 광주여자고등학교, 전남여자고등학교 등 고등학교가 소재하며, 초등학교 및 중학교도 동구 내 다수 분포함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도

임차인 김 의 경우, 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됨.

6.2. 권리 하자

매각으로 소멸되지 않는 권리가 확인되지 않아 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

6.3. 기타

유동화물건이라는 점은 거래 과정에서 다소 복잡성이 있을 수 있으나, 경매 절차 자체에 직접적인 리스크를 야기하지는 않음.

7. 종합 의견

광주광역시 동구 대인동에 위치한 본 오피스텔은 금남로4가역 역세권에 위치하며, 주변에 상업 및 업무시설이 밀집한 중심상업지대에 속하여 입지 조건이 우수함. 2022년 준공된 비교적 신축 건물로 건물 상태 양호할 것으로 예상되며, 대인시장, 롯데백화점 등 생활 편의시설 이용이 편리함. 임차인의 대항력이 없고 인수되는 권리가 없어 권리 관계가 명확한 점도 장점임. 다만, 구도심 지역 특성상 전반적인 상권 활성화 추이를 지속적으로 관찰할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 광주 도시철도 1호선 금남로4가역 도보 이용 가능

* 신축 건물: 2022년 준공으로 건물 노후화 우려 적음

* 명확한 권리관계: 대항력 없는 임차인 및 인수 권리 없음

* 활성화되는 구도심: 도시재생 및 상권 활성화 사업으로 미래 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 감정가는 94,000,000원임. 주변 유사 오피스텔의 매매 시세는 8,400만원 ~ 9,500만원 (전세가율 높음) 범위에서 형성되어 있음. 특히 13평형(약 44㎡)의 경우, 2025년 5월 매매가 8,400만원, 2026년 4월 전세가 9,500만원으로 시세가 형성되어 있어, 본건의 감정가가 시세와 유사하거나 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됨.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 94,000,000원 대비 85% ~ 95% 수준을 입찰가 고려 범위로 제안함.

* 최저 입찰가 범위: 약 79,900,000원 ~ 89,300,000원.

이는 현재 시세 및 감정가를 고려한 범위이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 시장 동향을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.