나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [25] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 4층409호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (25)

소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 4층409호 (신주소: 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 80,000,000원 (8천만원)

토지면적: 6.91㎡ (약 2.09평)

건물면적: 25.24㎡ (약 7.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

* 본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 409호입니다.

* 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 본 경매물건에는 임차인 박상훈(박 ) 씨가 거주 중인 것으로 파악됩니다.

* 임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2025-03-31

* 확정일자: 2025-10-24

* 배당신고일자: 2025-12-09

* 임차인은 대항력이 없습니다. 이는 법적 대항력을 의미하며, 명도 과정은 별도로 필요할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

* 본 건이 위치한 광주광역시 동구 대인동 일대는 전통적인 도심 상업지역으로, 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 밀집해 있습니다.

* 오피스텔 및 상가 등이 혼재되어 있어 유동인구가 꾸준히 있으며, 배후 수요가 확보된 지역입니다.

* 도심 지역의 특성상 소형 오피스텔의 임대 수요는 비교적 안정적일 것으로 예상됩니다.

* 주변 편의시설로는 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등이 차량 이용 시 접근 가능한 거리에 위치합니다.

* 혐오시설 관련하여 특별히 보고된 사항은 없으나, 도심 지역 특성상 다양한 시설이 공존하므로 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

* 본 건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 일반적인 주거 및 업무 환경을 갖추고 있습니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조이며, 9층 건물 중 4층에 위치합니다.

* 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기, 소방 설비, 도시가스, 난방 설비, 주차장 설비 등이 완비되어 있어 생활에 편리합니다.

* 건물은 2022년에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 거래 구조가 복잡할 가능성이 있습니다. 이는 권리관계나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 여지를 남깁니다.

* 임차인이 대항력은 없으나, 명도 절차를 진행할 경우 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 부동산 시장 변동성에 따른 시세 하락 위험을 고려해야 합니다.

* 오피스텔의 경우 공실 위험도 잠재적 리스크로 관리해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 광주광역시 도심 상업지역에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 현재 감정가는 8천만원이며, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

* 임차인의 대항력이 없고 인수할 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

* 다만, 유동화 물건이라는 특수성과 향후 시장 상황 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 적정 가격에 낙찰된다면 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 중심상업지구 내 신축 오피스텔이라는 점은 장기적인 가치 상승 잠재력을 제공합니다.

* 경매를 통한 일반 시세 대비 저가 매수 기회를 활용할 수 있습니다.

* 잘 갖춰진 편의 및 교통 시설은 임대 수요를 뒷받침합니다.

9. 예상 입찰가

* 현재 감정가는 80,000,000원입니다.

* 본 건과 유사한 면적(전용 25~30㎡)의 대인동영무파라드3차 또는 인근 오피스텔의 최근 매매 시세를 분석한 결과, 약 7,000만원에서 8,500만원 수준으로 파악됩니다.

* 건물 신축 연도가 매우 최근(2022년)이고 도심 입지인 점을 감안할 때, 감정가 수준은 합리적인 것으로 보입니다.

* 경매 특성상 일반 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받는 것이 중요하므로, 본건의 인수 보증금이 0원인 점을 고려하여 70,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 투자 목표 등에 따라 달라질 수 있으며, 최종 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

* 시세 분석: 본 건은 신축 오피스텔로서 상품성이 양호하며, 도심 내 직주근접 수요층을 확보하고 있어 임대 시장에서 안정적인 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 해당 지역 오피스텔 공급 물량 추이 및 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내리는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.