나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [13] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (13)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 3층304호

건물명: 대인동 영무 파라드 3차 오피스텔

용도: 오피스텔

총 층수: 9층 건물 중 3층

호수: 304호

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.12㎡ (약 2.46평)

토지지분: 8.1248㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.67㎡ (약 9.00평)

건물지분: 29.6734㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.4. 감정가 및 평가 정보

감정가: 93,000,000원 (9천3백만원)

건축물 총 면적(연면적): 4493.1489㎡ (약 1341.29평)

건축 사용승인일: 2022년 10월 14일

토지 건폐율: 76.86%

토지 용적률: 546.87%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 양호합니다.

북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

감정평가요약 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 김연지

보증금: 4,000,000원

차임: 350,000원

전입일자/확정일자: 2025년 06월 09일

배당신고일자: 2026년 01월 06일

대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 4,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않는다고 분석됩니다.

3.3. 인수 권리

인수 보증금 합계: 0원

낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 광주광역시 동구 대인동은 중심상업지대로 분류되어 오피스텔, 상가 등 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

주변에 금호시민문화관이 있어 문화적 접근성이 있습니다.

4.2. 상업 활동

상업용 및 업무용 건물이 혼재된 지역 특성상, 오피스텔 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 있어 유동인구가 많을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

상업지대에 위치하므로 쇼핑, 식음료 등 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

정확한 편의시설 정보는 추가 현장 조사가 필요하나, 중심상업지구의 특성상 부족함은 없을 것으로 판단됩니다.

5.2. 교통 접근성

도심 지역에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

5.3. 건물 관리

건물은 일반적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 도시가스, 난방, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

오피스텔로서 주기적인 건물 관리가 이루어지고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 채권 유동화 과정에서 발생한 경매 물건일 수 있으며, 경우에 따라 특수한 절차나 이해관계가 있을 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

현 임차인 김연 씨는 대항력이 없으나, 명도 진행 시 점유 관계 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 시설에 대한 탐색 결과, 해당 물건지 주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 광주광역시 동구 중심상업지대에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

건물 자체의 연식(2022년 사용승인)이 비교적 최신이며, 구조 및 설비 또한 양호합니다.

권리상 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 건물: 2022년 사용승인으로 비교적 신축급에 해당합니다.

* 우수한 입지: 광주 중심상업지구에 위치하여 직주근접성이 높고 임대 수요가 기대됩니다.

* 편리한 교통: 대중교통 접근성이 뛰어나 임차인 확보에 유리합니다.

* 권리 관계 명확: 인수되는 권리 및 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 감정가 대비 잠재적 시세 차익: 향후 시세 상승 또는 임대 수익률 개선을 통해 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건의 감정가는 93,000,000원입니다.

주변 오피스텔의 최근 실거래가 및 현재 매물 시세를 종합적으로 분석해야 정확한 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

(참고: 본 보고서 작성 시점에서는 구체적인 실거래가 정보 및 주변 시세 데이터를 추가적으로 검색하여 분석해야 합니다. 현재로서는 제공된 감정가를 기준으로 투자 전략을 수립합니다.)

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 93,000,000원을 기준으로 하되,

시세 대비 할인율, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 물건의 정확한 시세 파악이 우선되어야 합니다.

현 시점에서의 권리 분석 및 입지 조건 등을 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가 대비 약 80~85% 수준인 74,400,000원에서 79,050,000원 사이를 1차적인 고려 범위로 설정해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰가는 해당 물건에 대한 추가적인 현장 조사, 임대 현황 확인, 주변 시세 비교 분석 결과를 바탕으로 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.