나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [23] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 4층406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (23)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 4층 406호

용도: 오피스텔

감정가: 94,000,000원 (9천4백만원)

토지면적: 8.12㎡ (약 2.46평)

토지지분: 8.1248㎡ (약 2.46평)

건물면적: 29.67㎡ (약 9.00평)

건물지분: 29.6734㎡ (약 9.00평)

건축물정보: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 4층 406호. 사용승인일 2022년 10월 14일.

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 특수물건정보: 유동화물건

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동에 위치하며, "금호시민문화관" 북동측 인근에 자리합니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: 감정평가서요약]

2.2. 교통 상황

건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 금남로4가역이 도보 약 3분 거리에 위치합니다.

2.3. 도로 상황

건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 이송정

보증금: 5,000,000원 (5백만원)

차임: 400,000원 (40만원)

배당신고일자: 2025년 12월 18일

대항력: 없음

비고: 임대 관계는 미상으로 파악되며, 임차인의 전입일자 및 확정일자 정보는 확인되지 않았습니다.

3.2. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권 분석

4.1. 상권 개요

본건이 소재한 동구 대인동은 광주의 전통적인 도심지이며, 충장로, 금남로 등 주요 상권과 인접해 있습니다. 과거 호남 최대 상권으로 명성을 떨쳤던 충장로 일대는 최근 상권 활성화 사업을 통해 방문객과 매출이 증가하는 등 긍정적인 변화를 보이고 있습니다.

4.2. 상권 특성

해당 건물은 중심상업지역에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설 및 업무용 건물이 혼재하고 있습니다. 오피스텔 단지 내 상가에는 편의점, 식당 등이 있어 기본적인 생활 편의를 제공하며, 인근에 광주AI창업캠프가 위치해 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

건물 내 상가에 편의점, 식당, 셀프빨래방 등이 있으며, 인근에 다양한 식당, 카페, 은행, 공공시설 등이 밀집해 있습니다.

5.2. 문화 및 여가 시설

아시아문화전당이 가까워 문화, 전시 활동을 즐기기 용이합니다. 충장로 지하상가 등 레트로 감성을 느낄 수 있는 공간도 인접해 있습니다.

5.3. 교통

지하철 금남로4가역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 광주시 전역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계의 불확실성

현재 임차인 이송정 씨가 거주 중이나, 전입일자 및 확정일자 정보가 누락되어 있어 대항력 유무를 정확히 파악하기 어렵습니다. 보증금 500만원, 차임 40만원이 신고되었으나, 배당 신고일자 외 구체적인 채권/채무 관계가 명확하지 않은 점은 주의가 필요합니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건의 경우, 일반 매물보다 권리 관계가 복잡하거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주의 핵심 상권 중 하나인 동구 대인동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 도심 재개발 및 상권 활성화 노력으로 인해 향후 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 임차인 관련 정보의 불확실성 등은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 도심 입지: 광주 대표 상권인 충장로, 금남로와 인접하여 풍부한 생활 인프라 및 교통 접근성을 자랑합니다.

* 상권 활성화 기대: 동구청의 '충장상권 르네상스 사업' 등 도심 활성화 정책으로 인해 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 편리한 교통망: 금남로4가역 도보 이용 가능 및 다수 버스 노선으로 뛰어난 대중교통 접근성을 확보하고 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 중심상업지구에 위치하여 직장인 및 학생 등 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 94,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 정보를 종합적으로 분석한 결과, '대인동 영무파라드 3차 오피스텔'의 유사 면적(29.67㎡) 실거래가는 2022년 10월 경 9,880만원 수준으로 파악되었습니다. 최근 실거래가 정보는 제한적이지만, 비슷한 규모의 오피스텔이 2024년 1월 기준 8,500만원 내외의 매물가를 형성하고 있는 것으로 보입니다. (주의: 2026년 8월 26일 기준, 검색된 최신 실거래가 정보는 2025년 11월, 2026년 1월, 2026년 8월 등 다양하게 나타나고 있으며, 가격대도 8,379만원 ~ 9,880만원까지 분포하고 있습니다.)

현재 감정가가 시세보다 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 임차인 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 시세 하한선에 약간의 가산점을 더한 8,500만원에서 9,500만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 매각기일 직전의 최신 시세 변동, 경쟁 물건 분석, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.