나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [19] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경34066

소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 4층402호

건물명: 대인동영무파라드3차오피스텔

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 8.12㎡ (약 2.46평)

토지 지분: 8.1248㎡

건물면적: 29.67㎡ (약 9.00평)

건물 지분: 29.6734㎡

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕, 9층 건물 중 4층 (사용승인일: 2022년 10월 14일)

총 호수: 88호

1.3. 가격 정보

감정가: 94,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치.

주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 건물 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대임.

과거 광주역 및 시외버스 터미널이 있었던 교통 중심지였으며, 현재는 도시재생사업과 인근 지역 개발로 구도심의 중심부가 될 것으로 전망됨.

2.2. 교통망

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역(금남로4가역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 접근 도로

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 총평

본건은 부동산 임의경매로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다 (인수되는 권리 없음).

인수 보증금 합계: 0원.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김민하

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 01월 14일

* 확정일자: 2025년 06월 05일

* 배당신고일자: 2026년 01월 09일

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계는 미상임. 임차인은 대항력이 없어 본 경매 절차를 통해 권리가 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

중심상업지대로서 근린생활시설 및 업무용 건물이 밀집해 있으며, 대인시장 등 전통시장도 인근에 위치함.

다양한 식당, 은행, 공공시설, 기업 등이 인접해 있어 직주근접성이 우수함.

광주 동구 인구가 회복세를 보이고 있으며, 동명동 성공의 수혜를 입어 구도심의 중심이 될 것으로 전망됨.

4.2. 주변 시설 및 혐오시설 유무

주변에 금호시민문화관, 롯데백화점 광주점, 금남로 지하상가, 광주AI창업캠프 등이 위치.

과거 대인동에는 유흥주점 및 집창촌이 있었으나, 현재는 도시재생사업으로 인해 정비되고 빌라 및 상가 등이 들어서고 있음.

최근 뉴스에 따르면, 광주시는 신규 소각장 유치에 3~4곳이 신청할 것으로 예상되나, 이는 현재 물건지에서 먼 지역의 논의이며 직접적인 혐오시설로 판단될 만한 시설이 물건지 바로 인근에 소재한다는 정보는 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

단지 내 상가에 편의점, 식당, 셀프빨래방 등이 있어 기본적인 생활 편의성이 높음.

인근에 다양한 상업시설, 은행, 병원 등이 있어 생활이 편리함.

5.2. 주거 쾌적성

차량 출입 및 대중교통 이용이 용이하여 출퇴근이 편리함.

건물 내 기계식 및 자주식 주차장(총 71대)이 마련되어 있어 주차 공간이 확보되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 특성

본건은 유동화 물건으로, 이는 자산유동화증권(ABS) 등의 기초자산으로 편입되었던 물건임을 의미합니다. 통상적인 경매 절차에 따라 진행되나, 경우에 따라 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재까지의 권리분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

6.2. 기타 고려사항

감정평가 요약에 따르면 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 하지만 임차인 정보가 제공되었고 대항력이 없는 것으로 보아 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 매력 요인

광주 동구 중심상업지대에 위치하여 안정적인 임대수익과 시세차익을 기대할 수 있습니다.

대중교통 접근성이 뛰어나 잠재 임차인 확보에 유리합니다.

권리상 인수 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

7.2. 고려할 점

유동화 물건이라는 점을 고려하여 투자 결정 전 추가적인 사항을 검토할 필요가 있습니다.

현재 감정가 9,400만원 대비 실거래가 및 임대 시세 조사를 통해 적정 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 예상입찰가

8.1. 시세 분석

본건과 유사한 "대인동 영무파라드3차 오피스텔"의 경우, 2022년 10월 입주한 비교적 신축 건물입니다.

2025년 11월 10일 4층 거래 사례로 8,900만원 전세가 기록되었습니다.

2026년 02월 02일 2층 거래 사례로 500/32만원 월세가 기록되었습니다.

2025년 5월 7일 15평 오피스텔 전세가 9,200만원으로 기록된 사례도 있습니다.

타입별 공급면적 42.81㎡ ~ 44.24㎡, 전용면적 23.748㎡ ~ 29.82㎡ (약 7평 ~ 9평)의 오피스텔이 주를 이룹니다.

본건의 전용면적은 29.67㎡ (약 9.00평)이므로, 위 시세 정보를 바탕으로 볼 때, 시세는 대략 8,000만원 ~ 9,000만원 선으로 추정됩니다.

8.2. 추정 입찰가

감정가: 94,000,000원

예상 시세 범위: 80,000,000원 ~ 90,000,000원

권리상 인수 부담 없음.

임차인 대항력 없음.

유동화 물건 특수성 고려.

현재 시세를 고려할 때, 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가는 시세 하단부와 감정가의 70~80% 선을 고려하여 약 70,000,000원 ~ 80,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

9. 종합 의견

본건은 광주 동구 중심상업지대에 위치한 대인동영무파라드3차오피스텔 경매 물건입니다.

비교적 신축 건물이며, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

권리 분석상 인수되는 부담이 없고 임차인의 대항력이 없어 명도 진행에 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 현재 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 고려하여, 예상 입찰가 범위를 참고하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

적정 가격으로 낙찰받을 경우, 안정적인 임대수익과 함께 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.