나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [9] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 2층211호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (9)

소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 2층211호

용도: 오피스텔

감정가: 74,000,000원

토지면적: 6.50㎡ (약 1.97평)

토지지분: 6.5025㎡ (약 1.97평)

건물면적: 23.75㎡ (약 7.18평) (전용면적)

건물지분: 23.7483㎡ (약 7.18평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

건물명: 대인동 영무파라드 3차 오피스텔

총 층수: 9층

해당 층: 2층

준공일: 2022년 10월 14일

건축물 용도: 업무시설(오피스텔)

총 세대수: 88세대

총 연면적: 4493.1489㎡

대지면적: 726.7㎡

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

본건 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철역(금남로4가역 도보 3분 거리)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물 구조:

철근콘크리트 구조이며, 9층 건물 중 2층에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 및 시멘몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다.

토지 형상 및 이용상태:

본 토지는 사다리형의 평지로 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

주변 시설 및 혐오시설:

* 인근에 금호시민문화관이 위치하고 있습니다.

* 주거, 상업, 업무 시설이 복합된 지역으로 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 인근에서 대규모 폐기물 처리 시설이나 주민 기피 시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 광주 시내에서 폐기물 처리시설 관련 갈등이 보도된 사례가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

* 과거 성매매 집결지로 언급된 지역이 인근에 있었으나, 현재는 문화예술 공간으로의 전환 논의가 있는 것으로 보입니다. 이는 본 물건의 직접적인 가치 하락 요인으로 보기는 어려우나, 지역 이미지와 관련하여 간접적인 영향을 고려할 수 있습니다.

3. 권리분석

인수되는 권리:

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 01월 06일

* 확정일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 확정일자 및 배당신고일자도 없어 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다.

등기부 요약:

* 소유권보존 (갑1): 2022-11-15, 주식회사홍진하우징 (말소 없음)

* 근저당권 (을1): 2022-11-15, 광주은행, 840,000,000원 (말소 기준 권리)

* 근저당권공동담보목록 (을2): 2022-11-15, 광주은행, 5,280,000,000원 (말소)

* 가압류 (갑2): 2025-09-16, 주택도시보증공사, 10,083,326,000원 (말소)

* 임의경매 (갑3): 2025-10-14, 광주은행, 2,632,887,428원 (말소)

* 총 등기부채권액: 16,203,326,000원

권리분석 종합:

본 물건의 말소기준권리는 광주은행의 근저당권(을1)으로, 경매개시결정(갑3)을 포함한 을구 및 갑구의 후순위 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 권리상 부담 없이 소유권을 취득하게 됩니다. 임차인 이예지 씨는 대항력이 없어 인수 보증금이 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 광주광역시 동구 대인동은 중심상업지대로서 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 업무용 건물 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다. 주변 상권은 활성화되어 있으며, 오피스텔의 주수요층인 1인 가구나 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 금남로4가역(지하철)과 다수의 시내버스 정류장이 도보 거리 내에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 중심상업지대에 위치하여 주변에 각종 편의시설, 쇼핑시설, 식당가 등이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 광주중앙초등학교가 약 223m 거리에 있습니다.

* 의료시설: 주변 지역 내 병원 및 의원 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건, 공동담보: 유동화물건으로 분류되어 있어 자산유동화와 관련된 복잡한 구조가 있을 수 있습니다. 공동담보 물건이라는 점은 채무 규모가 크거나 다수의 담보가 설정되었을 가능성을 시사합니다.

* 공실 위험: 오피스텔의 경우 공실 발생 가능성이 존재하므로, 임대 수요 예측 및 마케팅 전략 수립이 중요합니다.

* 지역 이미지: 과거 성매매 집결지였던 지역이 문화공간으로 전환 논의가 있는 등 지역의 이미지 변화가 있을 수 있습니다. 이는 장기적인 가치 상승에 긍정적일 수도, 혹은 부정적인 인식으로 작용할 수도 있어 주의 깊은 관찰이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 중심상업지구에 위치한 소형 오피스텔로, 우수한 교통 여건과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 법적인 리스크는 적습니다. 다만, 유동화물건 및 공동담보라는 특수성과 함께 지역의 과거 이미지를 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 광주 시내 중심상업지구에 위치하며, 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 교통이 매우 편리합니다.

* 소형 면적: 전용면적 23.75㎡(약 7.18평)의 소형 오피스텔로, 1인 가구나 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축 건물: 2022년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 노후화에 따른 수리비용 부담이 적습니다.

* 명확한 권리관계: 인수할 권리가 없고 모든 권리가 말소되는 깔끔한 권리 상태를 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석:

광주광역시 동구 대인동 영무파라드 3차 오피스텔은 2022년 준공된 신축 건물로, 비교적 작은 면적(전용 23.75㎡)입니다. 주변 시세를 조사한 결과, 유사한 평형대의 오피스텔 매매가는 대략 7,000만원대 후반에서 8,000만원대 초반으로 형성되어 있습니다. 특히, 13평형(약 43㎡)의 경우 8,400만원에 매물로 나온 사례도 있습니다. 해당 물건의 감정가는 7,400만원으로, 시장 가격 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

예상 입찰가 산정:

감정가 74,000,000원을 기준으로, 시세와의 차이, 물건의 상태, 경매 물건의 특성 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가 이상에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 인수 보증금: 0원

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 80,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 최신 시세 변동 추이를 반영하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.