나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [2] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (2)

소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 2층202호

용도: 오피스텔

감정가: 92,000,000원 (9천2백만원)

토지면적: 8.12㎡ (약 2.46평)

건물 전용면적: 29.67㎡ (약 8.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

위치: 본 건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 본 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역(금남로4가역 도보 3분 거리)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 9층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다.

이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

설비: 일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

토지: 사다리형 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

도로: 본 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

기타: 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 11월 15일 접수된 광주은행 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 모든 권리(을1, 을2, 갑2, 갑3)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 권리분석상 특별히 인수해야 할 권리는 없습니다. (감정평가요약서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 관련 상세 내용은 없어 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 3,000,000원 (삼백만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 8월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보는 없습니다. 보증금이 소액이며 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 16,203,326,000원 (총 162억 3천3백26만원)

4. 상권분석

본 물건은 광주광역시 동구의 중심상업지역에 위치하여 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집해 있습니다.

주변에는 금호시민문화관이 인접해 있으며, 금융기관, 병원, 각종 상업시설 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

지도 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

주변에 금호시민문화관이 있어 문화시설 이용이 편리합니다.

시내버스 정류장과 지하철역(금남로4가역)이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

상업지구 내에 위치하여 다양한 상업시설 및 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화물건 및 공동담보로 묶여 있는 점은 채권 구조가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

임대 관계가 미상으로, 공실 발생 시 임대수익 확보에 시간이 소요될 수 있습니다.

건물 전체의 등기부채권 총액이 약 162억원에 달하는 점은, 해당 물건이 포함된 담보 설정 금액이 상당히 높다는 것을 의미하며, 이는 경매 진행 과정이나 향후 시장 변동성에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 편의시설 접근성이 우수합니다.

권리분석상 인수되는 권리가 없고 임차인 보증금 부담도 없어 명도 부담이 적은 편입니다.

다만, 유동화물건 및 공동담보라는 특수성과 높은 채권 총액은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

광주광역시 동구 중심상업지역의 우량 입지.

소액의 임차인 보증금으로 인한 명도 부담 최소화.

향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 92,000,000원 (9천2백만원) 입니다.

주변 오피스텔 시세 분석 결과, 해당 건물(영무 파라드 3차 오피스텔)의 29.67㎡(약 9평) 전용면적 기준 시세는 대략 8,400만원에서 8,400만원 사이로 형성되어 있습니다.

이는 최근 실거래가 정보에 기반한 것으로, 감정가(9,200만원)는 시세 범위 내에 있습니다.

다만, 본 건은 유동화물건 및 공동담보로 묶여 있다는 특수성을 고려할 때, 실질적인 낙찰가는 시세 대비 할인된 가격으로 결정될 가능성이 있습니다.

이에 따라, 보증금 인수 부담이 없는 점 등을 고려하여 감정가 대비 약 85%~90% 수준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 78,200,000원 (칠천팔백이십만원) 에서 82,800,000원 (팔천이백팔십만원) 사이로 산정해 볼 수 있습니다.

단일 예상 입찰가로는 78,000,000원 (칠천팔백만원)을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.