나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [18] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 3층311호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (18)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 3층 311호

용도: 오피스텔

감정가: 75,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 6.50㎡ (약 1.97평)

토지 지분: 6.5025㎡ (약 1.97평)

건물 면적: 23.75㎡ (약 7.18평)

건물 지분: 23.7483㎡ (약 7.18평)

1.4. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 낙찰자는 인수해야 할 부담이 되는 권리가 없습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 박혁준

보증금: 3,000,000원

차임: 350,000원

전입일자/사업자등록일: 2025-06-05

확정일자: 2025-06-05

배당신고일자: 2025-12-31

대항력: 없음

임차인 박 은 대항력이 없어 매각 후 건물 명도에 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 보증금 3,000,000원에 대한 인수 금액은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업지구 특징

해당 물건이 위치한 지역은 중심상업지대로서, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다. 이는 임대 수익 창출에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

주변에 상업시설이 발달하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 금호시민문화관이 인근에 있어 문화생활을 즐기기에도 좋습니다. 건물 자체에는 일반적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 도시가스, 난방, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 9층 건물 중 3층에 해당합니다. 외벽은 석재붙임, 시멘몰탈 위 페인트 마감이며, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다. 2022년 10월 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 이는 채권 유동화 과정을 거친 자산입니다. 통상적으로 권리관계가 명확한 경우가 많으나, 관련 서류 및 절차를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

6.2. 주변 환경

대인동 일대와 관련하여 과거 성매매 집결지 등 일부 지역의 부정적 이미지가 언급되기도 했으나, 이는 과거의 정보이며 현재는 지역 재개발 및 상권 활성화를 통해 점차 개선되고 있는 추세입니다. 다만, 낙찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 광주시는 신규 소각장 설치를 추진 중이나, 해당 물건지와의 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

7. 종합 의견

광주광역시 동구 대인동에 위치한 영무파라드 3차 오피스텔은 중심상업지대에 자리하고 있어 입지 조건이 양호합니다. 비교적 신축 건물에 속하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적고, 인수할 권리 또한 없는 것으로 판단됩니다. 유동화 물건이라는 특수성이 있으나, 권리관계가 명확하다면 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 중심상업지구에 위치한 우수한 입지 조건

* 비교적 신축 건물로 관리 용이

* 대중교통 이용 편리

* 낙찰 후 명도 및 권리 인수 부담 적음

* 안정적인 임대 수익 기대 가능

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보와 유사 오피스텔의 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건 오피스텔(전용면적 약 7.18평)의 최근 실거래가 및 KB 시세 등을 분석하면, 유사 면적대의 오피스텔 매매가는 9천만원대 초반에서 형성되어 있음을 확인할 수 있습니다. 감정가 75,000,000원은 시장 시세 대비 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 낙찰률을 산정해 보겠습니다. 일반적으로 경매 시장에서 감정가의 80~90% 수준을 희망가로 고려합니다. 현재 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있는 점을 감안할 때, 경쟁이 치열할 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 75,000,000원(감정가)을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 강도를 고려하여 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.