나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [11] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

본 물건은 광주광역시 동구 대인동에 위치한 대인동 영무파라드3차 오피스텔 3층 302호입니다. 2022년 10월에 사용 승인된 신축 건물로, 철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 3층에 해당합니다.

1.2. 경매 상세 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (11)

소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 3층 302호

용도: 오피스텔

감정가: 93,000,000 원

토지면적: 8.12㎡ (약 2.46평)

건물면적 (전용면적): 29.67㎡ (약 9.0 평)

건물총면적 (공급면적): 43.04㎡ (약 13.0 평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

2. 입지 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 양호합니다.

2.3. 주변 편의시설 및 혐오시설

주변에는 대인시장, 광주예술의거리, 비움박물관, 5·18민주화운동기록관 등 다양한 문화 및 편의시설이 있습니다. 과거 성매매 집결지가 있었던 지역으로 현재는 도시재생 사업을 통해 여성인권마을 등으로 개선하는 노력이 진행 중입니다. 검색 결과상, 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박세리

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2025-09-22

대항력: 없음

* 임차인: 양현숙

보증금: 10,000,000 원

차임: 350,000 원

전입/사업자 등록일: 2024-10-02

확정일자: 2024-10-02

배당신고일자: 2025-11-14

대항력: 없음

3.2. 인수/소멸 권리

본 경매 물건은 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 등기부상 모든 권리(소유권, 임차권 등)는 소멸될 예정입니다. 명시적으로 인수되는 권리는 없습니다.

총 인수 보증금 합계: 0원

4. 시장 분석

4.1. 지역 상권 분석

대인동 지역은 과거 광주의 교통 및 상업 중심지였으나, 주요 시설 이전으로 침체기를 겪었으나 현재 도시재생 사업 및 재개발을 통해 활기를 되찾고 있는 지역입니다. 신축 오피스텔인 영무파라드 3차의 입주는 지역 주거 환경 개선에 기여하고 있습니다.

4.2. 실거래가 및 시세 동향

본건과 동일한 건물인 영무파라드 3차 오피스텔은 2022년 10월에 준공되어 비교적 신축입니다. 감정평가액은 93,000,000원이며, 이는 건물 면적 및 지역 시세를 고려한 것으로 보입니다. KB부동산 등 일부 시세 정보에서는 본 건과 동일한 면적대의 정확한 매매 시세 정보가 부족하나, 유사 면적의 전세 실거래가 약 8,900만원 등이 확인되어 감정평가액 수준에서 거래가 이루어지고 있을 것으로 추정됩니다. 신축 건물이라는 점과 향후 지역 개발 가능성을 고려할 때, 시세 하락보다는 안정적인 유지 또는 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활 편의 정보

* 교통: 시내버스정류장 및 지하철역 인접으로 대중교통 이용 용이.

* 편의시설: 대인시장, 각종 상업시설, 금융기관(광주은행 본점 인근) 등 이용 편리.

* 문화시설: 광주예술의거리, 국립아시아문화전당 등 인접.

* 주차: 건물 내 주차 시설 구비 (세대당 0.59대 수준).

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 특이사항

본 물건은 유동화 물건으로, 채권자 변경 등의 가능성은 있으나 경매 절차 자체에는 큰 영향을 미치지 않습니다.

6.2. 임대차 관련 리스크

현재 파악된 임차인 2명 모두 대항력이 없어, 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다. 그러나 임대차 관계가 실제로 명확히 종료되었는지, 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

6.3. 공실 및 가격 변동성

신축 건물임에도 불구하고 공실 발생 가능성은 상존합니다. 또한, 지역 상권의 재개발 진행 상황 및 광주 지역 부동산 시장 전반의 변동성에 따라 시세가 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점 및 약점

강점:

* 신축 건물 (2022년 준공)으로 관리 상태 양호 및 현대적 시설 보유.

* 역세권에 준하는 교통 편리성과 잘 갖춰진 생활 편의 시설.

* 도시재생 및 개발 사업으로 인한 향후 지역 가치 상승 기대.

약점:

* 과거 유흥가 및 집창촌이 있었던 지역으로, 일부 부정적 이미지 잔존 가능성.

* 임차인 대항력 없음에도 명도 과정에서 예상치 못한 변수 발생 가능성.

* 건물 면적 대비 주차 공간 비율이 다소 낮은 편.

7.2. 투자 가치 판단

본 물건은 신축 오피스텔이라는 장점과 더불어, 도시 재생 사업이 진행 중인 지역에 위치하여 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적고, 감정평가액이 합리적으로 책정되었다면 투자 매력도가 높다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 매력 요인

* 젊은 층 및 1인 가구 수요가 높은 오피스텔 투자 상품.

* 광주 구도심 재활성화 수혜 기대 지역.

* 연간 임대 수익 또는 시세 차익을 통한 안정적인 투자 수익 기대.

8.2. 투자 시 유의사항

* 명확한 시세 파악 및 주변 경쟁 오피스텔의 임대 현황 분석 필요.

* 향후 지역 개발 계획 및 부동산 시장 동향을 지속적으로 모니터링해야 함.

* 명도 과정에서 발생할 수 있는 법적, 물리적 절차에 대한 사전 준비.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 건의 감정가는 93,000,000원이며, 건물은 2022년 준공된 신축 오피스텔입니다. 임차인의 대항력이 없어 인수할 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 주변 시세, 건물의 신축 연차, 지역 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

9.2. 제안 입찰가

최근 유사 면적대의 명확한 매매 실거래가 정보가 부족한 상황에서, 감정평가액을 기준으로 보수적으로 접근할 것을 제안합니다.

제안 입찰가 범위: 83,700,000원 ~ 88,350,000원 (감정가의 약 90% ~ 95%)

이는 현 시세 및 향후 가치 상승 잠재력을 반영한 잠정적인 가격이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사와 최신 시세 변동 추이를 반드시 확인하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.