나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [8] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 2층210호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (8)

소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 2층 210호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 78,000,000원

토지면적: 6.88㎡ (약 2.08평)

건물면적: 25.14㎡ (약 7.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축물 정보:

* 건축물명: 대인동 영무 파라드 3차 오피스텔

* 총 층수: 9층

* 총 호수: 88호

* 준공일: 2022년 10월 14일

* 구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

주변 환경:

* 본건은 광주광역시 동구의 중심상업지대에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 지역입니다.

* "금호시민문화관" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

교통 상황:

* 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역(금남로4가역 도보 3분)이 소재하는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인접 도로 상태:

* 본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 말소기준권리: 을1. 근저당 (광주은행)

* 등기부채권 총액: 16,203,326,000원

* 매각으로 소멸되는 권리: 본건에 설정된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 법원의 촉탁에 의해 말소되므로, 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

임차인 현황:

* 임차인: 임 (임예진)

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음

* 위 임차인(임 )은 보증금 및 차임 정보는 있으나 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다. 낙찰 후 인수할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

지역 특성:

* 본건은 충장로 상권과 인접한 광주 동구의 중심상업지구에 위치하여 유동인구가 풍부합니다.

* 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 업무용 건물이 밀집되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변 시설:

* 금호시민문화관, 아시아문화전당, AI 창업 캠프 건물, 충금지하상가 등이 인근에 위치합니다.

* 각종 은행, 공공시설, 기업이 밀집해 있어 직장인 수요가 높습니다.

혐오시설:

* 주변 지역에 혐오시설이 존재한다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

* 건물 내 상가에 편의점, 식당, 셀프빨래방 등이 입점해 있어 편리합니다.

* 인근에 다수의 식당, 가게, 은행 등 생활 편의시설이 풍부하여 주거 및 업무 편의성이 높습니다.

교통 및 접근성:

* 금남로4가역(지하철 1호선)이 도보 3분 거리에 있어, 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 시내버스 정류장 또한 인접해 있어 광주 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

기타:

* 주차는 건물 내 기계식 및 자주식으로 총 71대 수용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보 물건: 등기부상 채무 총액이 높고 유동화 및 공동담보 물건이라는 점에서 권리관계의 복잡성이 있을 수 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 모두 소멸될 예정이므로 낙찰 후 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 현재 파악된 임차인(임 )은 보증금 및 차임 정보가 있으나 대항력이 없어 인수할 보증금은 없으나, 혹시 모를 추가적인 권리관계 변동 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

1.6. 투자 포인트

* 위치: 광주광역시 동구의 핵심 상업지구에 위치하여 입지적 가치가 매우 높습니다.

* 교통: 지하철역 및 버스정류장이 도보 거리에 있어 최상의 대중교통 접근성을 자랑합니다.

* 건물 상태: 2022년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 건물 노후도가 낮아 향후 관리 유지보수가 용이할 것으로 기대됩니다.

* 수익성: 중심상업지구 내 오피스텔로서 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 소액 투자: 감정가 7,800만원으로, 상대적으로 적은 금액으로 투자가 가능한 물건입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구의 중심상업지구에 위치한 대인동 영무 파라드 3차 오피스텔로서, 우수한 입지, 편리한 교통, 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 2022년 준공되어 건물 상태가 양호하며, 향후 관리 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 등기부상 채무 총액이 상당하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리나 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성이 있으나, 권리 분석 결과 상 큰 문제는 없어 보입니다. 현재 시장 시세 및 주변 환경을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 78,000,000원

* 유사 물건 시세: 본건과 유사한 면적(25.14㎡ 내외)의 오피스텔 실거래가가 약 82,400,000원 ~ 98,800,000원 수준에서 확인됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가가 시세 대비 다소 낮게 책정된 점과 유사 물건의 실거래가를 고려할 때, 경쟁이 있을 경우 85,000,000원 ~ 90,000,000원 범위에서 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.