나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [21] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (21)

소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 4층404호

용도: 오피스텔

감정가: 94,000,000원

토지면적: 8.12㎡ (약 2.46평)

건물면적: 29.67㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2.1. 1.건물 상세 정보

건축 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 1층, 지상 9층

해당 층: 4층

건물 사용 승인일: 2022년 10월 14일

건물 연면적 (참고): 4493.1489㎡ (총 88세대)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 동구 대인동에 소재하며, "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치합니다. [cite: (provided text)]

주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다. [cite: (provided text)]

과거에는 지역의 교통 및 상업 중심지였으나, 시설 이전으로 인한 쇠퇴기를 거쳐 현재 도시재생 사업이 진행 중인 지역입니다.

과거 성매매 집결지가 있었으나, 현재는 환경 개선 및 여성 인권 마을로 조성하는 사업이 진행되고 있습니다.

3.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능합니다. [cite: (provided text)]

인근에 시내버스정류장 및 지하철역(금남로5가역 약 410m)이 소재하여 대중교통 이용이 양호합니다. [cite: (provided text), 15]

3.3. 도로 상태

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다. [cite: (provided text)]

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

* 임차인: 서

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-08-12

대항력: 없음

상기 임차인은 보증금 및 차임이 없으며, 대항력이 없어 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고) [cite: (provided text)]

5. 상권분석

5.1. 주변 상권 특성

본건이 소재한 대인동은 과거 번화했던 구도심 지역으로, 현재 도시재생 사업을 통해 상업 및 주거 환경이 변화하고 있습니다.

인근에 대인시장, 롯데백화점 등 상업 시설이 위치해 있으며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

대인시장, 롯데백화점 광주점 등 대형 상업 시설 이용이 편리합니다.

주변에 다수의 편의점, 식당, 병원 등 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

6.2. 문화/여가시설

금호시민문화관이 인근에 위치해 있습니다. [cite: (provided text)]

국립아시아문화전당 등 문화시설 이용이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 특수 물건에 해당됩니다. [cite: (provided text)]

유동화 물건 자체는 일반 경매 물건과 동일하게 취급되나, 경우에 따라서는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7.2. 임차인 관련

해당 임차인(서 )은 대항력이 없으므로 인수 부담은 없습니다.

7.3. 미상 정보

감정평가서 상 임대 관계는 미상입니다. [cite: (provided text)]

7.4. 혐오시설

본건이 위치한 대인동 일대는 과거 성매매 집결지였으나, 현재 도시재생 사업을 통해 환경 개선이 진행 중입니다.

이러한 과거 이력으로 인해 지역 이미지에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구의 중심 상업지구에 위치한 오피스텔입니다. 2022년 신축 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다. [cite: (provided text)]

다만, 해당 지역은 과거 구도심 쇠퇴와 집창촌 문제 등을 겪었으나, 현재 도시재생 사업을 통해 개선이 이루어지고 있어 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

임차인이 없거나 대항력이 없어 권리상 인수 부담이 없다는 점은 장점입니다.

9. 투자 포인트

신축급 오피스텔로 상품성이 우수합니다.

광주 구도심 도시재생 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

광주역 및 터미널 이전 부지 개발 등 지역 개발 계획 수혜가 예상됩니다.

대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 94,000,000원입니다.

건물 면적은 29.67㎡ (약 9.00평)으로, 제곱미터당 약 317만원, 평당 약 1044만원에 해당합니다.

유사 물건 시세 조사 결과, 인근 '대인동 영무파라드' 오피스텔의 43㎡(약 13평) 면적 물건이 2026년 4월 22일 9,880만원에 거래된 사례가 있습니다. (주의: 해당 결과의 날짜가 미래 시점으로 표기되어 있으나, 최신 거래 사례로 간주하여 참고합니다.)

본건의 경우, 29.67㎡(약 9평) 면적임을 감안할 때, 감정가 9400만원은 시장 가격 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

현재 진행 중인 도시재생 사업과 개발 계획을 고려할 때, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준인 94,000,000원 내외 또는 소폭 상향하여 95,000,000원 ~ 98,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현재 시장 상황, 유사 물건 실거래가 추이, 단지 내 타 호실의 매물 가격 등을 추가적으로 면밀히 검토하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.