나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [4] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 광주지방법원 2025타경34066(4) 사건과 관련하여 광주광역시 동구 대인동 96번지에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 2층 204호에 대한 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (4)

* 소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 2층 204호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 92,000,000원 (9천2백만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 건축물 정보

* 건물명: 대인동 영무 파라드 3차 오피스텔

* 건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 9층 건물 중 2층 204호

* 토지면적: 8.12㎡ (약 2.46평)

* 토지 지분: 8.1248㎡ (약 2.46평)

* 건물면적: 29.67㎡ (약 9.00평)

* 건물 지분: 29.6734㎡ (약 9.00평)

* 전체 토지 면적 (대지권): 726.7㎡ (약 220.14평)

* 전체 건물 연면적: 4493.1489㎡ (약 1359.24평)

* 총 세대수: 88세대

* 건축 허가일: 2021년 04월 19일

* 사용 승인일: 2022년 10월 14일

1.3. 주위환경 및 교통

* 위치: 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.

* 교통: 본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.4. 주요 편의시설 및 주변 정보

* 주변: 상업용 및 업무용 건물이 밀집한 지역으로, 편의시설 이용이 용이합니다.

* '혐오시설' 정보: 현재 조사된 바로는 본건 인근에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 광주시는 신규 소각장 설치를 추진하고 있으나, 본건과의 직접적인 관련성은 낮은 것으로 파악됩니다.

2. 입지조건

2.1. 입지 분석

본건은 광주광역시 동구 중심상업지역에 위치하여 상업시설 및 업무시설 이용이 편리하며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다. 금호시민문화관이 인근에 있으며, 대중교통 이용이 양호하여 접근성이 뛰어납니다.

2.2. 주변 시설

* 문화시설: 금호시민문화관 인근 위치

* 교통: 시내버스정류장, 지하철역 인접 (대중교통 이용 용이)

* 상업시설: 주변에 다수의 근린생활시설 및 상업용 건물 밀집

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김은선

* 보증금: 4,000,000원 (4백만원)

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2024년 09월 05일

* 배당신고일자: 2026년 01월 12일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2022-11-15 광주은행 근저당)

* 소유권 보존: 주식회사홍진하우징 (2022-11-15)

* 근저당: 광주은행 (840,000,000원, 2022-11-15) - 말소기준권리

* 근저당 (공동담보): 광주은행 (5,280,000,000원, 2022-11-15) - 말소

* 가압류: 주택도시보증공사 (10,083,326,000원, 2025-09-16) - 말소

* 임의경매: 광주은행 (2,632,887,428원, 2025-10-14) - 말소

3.3. 총 채권액

* 등기부채권 총액: 16,203,326,000원 (약 162억원)

3.4. 소멸되지 않는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (지상권개요: -)

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건이 소재한 광주광역시 동구 대인동 일대는 오피스텔, 근린생활시설, 업무용 건물 등이 혼재하는 중심상업지대로, 유동인구가 비교적 풍부하고 상권 활성화 가능성이 있는 지역입니다. 최근 동구 지역 내 오피스텔 신축 허가 및 건축이 이루어지고 있어 지역 활성화 추세를 보입니다.

4.2. 주변 오피스텔 시세 동향

* 대인동 영무파라드 3차 오피스텔의 경우 2022년 10월에 입주한 비교적 신축 건물입니다.

* 관련 오피스텔의 최근 실거래가 및 월세 정보가 일부 확인됩니다. 예를 들어, 인근 동명동의 오피스텔 경우 25평형 월세가 80만원, 12평형 월세가 40만원, 9평형 월세가 33만원 등으로 거래된 사례가 있습니다.

* '대인동 영무파라드' 인근 다른 건물의 경우, 51㎡ (약 15평) 전용면적 기준 2026년 2월 월세 500/32만원, 2025년 12월 월세 500/32만원 등의 거래가 있었습니다.

* 본건과 같은 '영무파라드 3차 오피스텔' 내 49A 타입 (전용 29.673㎡, 약 13평)은 총 48세대입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

* 일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 광주중앙초등학교가 약 223m 거리에 있습니다.

* 의료시설, 쇼핑시설 등은 중심상업지구로서 다양하게 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 고액의 채권 총액

* 등기부상 확인되는 채권 총액이 약 162억원으로 매우 높게 설정되어 있습니다. 이는 경매 진행 시 채권자 간의 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 가능성을 시사합니다.

6.2. 유동화 물건 및 공동담보

* '유동화물건', '공동담보' 표기는 해당 물건이 금융 상품화되었거나, 여러 담보물과 묶여 경매에 나왔을 가능성을 나타냅니다. 이는 권리 분석 및 낙찰 후 절차에서 추가적인 확인이 필요할 수 있음을 의미합니다.

6.3. 임차인 정보

* 본건의 임차인 김은선은 대항력이 없으므로, 임차보증금 400만원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 중심상업지구에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 감정가는 9천2백만원으로 책정되었으나, 해당 건물 전체에 설정된 높은 채권 총액과 유동화, 공동담보 등의 특수 물건 정보는 주의 깊은 권리 분석과 추가적인 정보 확인이 필요함을 나타냅니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 및 중심상업지구 입지: 광주광역시 동구의 주요 상업 및 업무 지역에 위치하여 임대 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2022년 준공된 비교적 신축 건물로, 관리 상태 및 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* 편리한 교통: 시내버스 정류장 및 지하철역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 9,200만원입니다. 주변 오피스텔 시세 조사 결과, 유사 면적 (전용 29.67㎡, 약 9평)의 실거래 및 월세 정보가 일부 확인됩니다.

* 2026년 2월, 2025년 12월 인근 '대인동 영무파라드' 51㎡ (약 15평) 전용면적 기준 월세 500/32만원 수준.

* 2026년 8월, 인근 동명동 9평형 오피스텔 월세 33만원 거래 사례.

* 2026년 8월, 인근 동명동 25평형 오피스텔 월세 80만원 거래 사례.

이러한 시세 정보를 바탕으로 본 건 (전용 9평)의 현재 시장 가치를 추정해 볼 때, 감정가 수준에서 소폭의 조정을 거친 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 본 건은 총 채권액이 162억원에 달하는 고액의 채무를 안고 있으며, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성을 가지고 있습니다. 이는 경매 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포하므로, 무리한 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

추정 입찰가는 감정가 9,200만원을 기준으로, 시장 상황 및 권리관계 분석에 따라 7,000만원 ~ 8,500만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 권리관계 확인 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.