나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [5] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 2층207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (5)

소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 2층207호

용도: 오피스텔

감정가: 92,000,000원

토지면적: 8.12㎡ (약 2.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.67㎡ (약 9.0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치. 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재된 중심상업지대임. 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 양호함. 건물은 철근콘크리트구조이며, 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

등기부등본상 소유권보존 등기일은 2022년 11월 15일이며, 주식회사 홍진하우징이 소유자로 등재되어 있음.

말소기준권리인 광주은행의 근저당권은 2022년 11월 15일 접수되었으며, 이후 접수된 가압류 및 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보임.

채권 총액은 16,203,326,000원임.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임.

4. 상권분석

본건이 위치한 대인동 일대는 과거 광주역과 시외버스터미널이 위치하여 교통의 중심지였으며, 상업 및 업무 시설이 밀집된 중심상업지대임. 다만, 광주역 및 터미널 이전, 시청 등 공공기관 이전으로 구도심 공동화 현상을 겪기도 했으나, 최근 도시재생사업과 재개발로 활기를 되찾고 있으며, 동명동의 성공에 따른 수혜가 기대되는 지역임. 대인시장 등 전통시장이 있으며, 국밥거리 등이 유명함. 또한, 롯데백화점 광주점, 금남전자랜드 등 상업시설이 인접해 있어 상권 활성화 가능성이 있음.

5. 생활정보

* 교통: 금남로4가역(1호선) 도보 약 3분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리함. 시내버스 정류장도 인근에 있어 광주 시내 접근성이 좋음.

* 편의시설: 롯데백화점 광주점, 금남전자랜드, 대인시장 등 다양한 상업시설이 인접해 있음.

* 주거환경: 본 건물은 9층 건물 중 2층에 위치한 오피스텔로, 외벽은 석재붙임 및 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시임. 일반적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 도시가스, 난방, 주차장 설비가 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보: 본 물건은 유동화된 자산이며 공동담보로 묶여 있어, 경매 과정이나 매각 후 처리 과정에서 추가적인 복잡성이 발생할 수 있음.

* 채무 총액: 채권 총액이 162억 원 이상으로 매우 높아, 경매 취하 가능성이나 채권자 간의 이해관계 조율이 필요할 수 있음.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 파악되지 않아, 인수되는 임차인이 있거나 혹은 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요)

* 구도심의 쇠퇴 및 재활성화: 과거 번화했으나 구도심 공동화로 쇠퇴했던 지역인 만큼, 주변 환경 변화 및 도시 재생 사업의 성과에 따라 가치 변동성이 있을 수 있음.

* 혐오시설 인접 가능성: 과거 대인동은 유흥주점 및 집창촌 등이 있었던 지역으로, 관련 시설의 잔존 또는 재발 가능성, 또는 신규 혐오시설(소각장 등) 인근 설치 가능성에 대한 확인이 필요함. (※ 구체적인 혐오시설 정보는 검색 결과에 명시되지 않았으나, 과거 유흥가 및 관련 지역 개발 논의가 있었던 점을 감안하여 잠재적 리스크로 고려)

7. 종합 의견

본건 광주광역시 동구 대인동에 위치한 오피스텔은 중심상업지대의 이점과 편리한 교통망을 갖추고 있으나, 구도심의 쇠퇴와 재활성화 과정이라는 복합적인 상권 변화를 겪고 있는 지역에 해당합니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확해 보이나, 채무 총액이 매우 높고 유동화 및 공동담보 물건이라는 점에서 추가적인 확인이 필요합니다. 특히 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크와 과거 유흥가였던 지역의 특성상 혐오시설 관련 이슈 발생 가능성 등을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 중심상업지구 내 입지: 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역으로, 향후 상권 활성화 시 가치 상승 잠재력이 있음.

* 우수한 교통 환경: 금남로4가역 인근에 위치하여 광주 시내 접근성이 매우 우수함.

* 낮은 감정가: 9,200만 원의 감정가는 면적 대비 합리적인 수준으로, 시세 대비 저평가 가능성이 있음. (※ 현 시세 확인 필요)

* 재개발 및 도시재생 사업 수혜 기대: 주변 지역의 개발 사업이 활발히 진행 중이어서 향후 지역 가치 상승이 기대됨.

9. 예상 입찰가

감정가 9,200만 원을 기준으로, 최근 거래된 유사 면적 오피스텔의 시세를 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 8,500만 원 ~ 9,500만 원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

* 참고: '영무 파라드 오피스텔'의 13평형이 2025년 5월 7일 8,400만 원에 거래된 기록이 있습니다. 또한, 2022년 10월 입주한 '대인동 영무 파라드 3차 오피스텔'의 13평형(49A 타입)이 29.673㎡이며, 이는 본건의 건물면적(29.67㎡)과 유사합니다.

현 시세 분석을 위해서는 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 현재 매물 가격을 면밀히 조사하고, 해당 물건의 정확한 상태(관리 상태, 공실 여부, 수리 필요성 등)를 직접 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 권리관계 및 특이사항을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 참고: 2025년 4월 22일에 2층 9,880만원에 거래된 51m² (약 15.5평) 오피스텔이 있습니다. 본건은 29.67㎡(약 9평)로, 면적 차이를 감안하여 시세 추정이 필요합니다.

본 건은 제시된 감정가 9,200만 원을 기준으로, 권리분석 및 잠재적 리스크 요인들을 충분히 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.