나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [7] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 2층209호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34066 (7)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 2층 209호

건물명: 대인동 영무 파라드 3차 오피스텔

건물용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 2층 209호

총 층수: 지하 1층, 지상 9층

총 세대수: 88호

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 6.91㎡ (약 2.09평)

건물면적: 25.24㎡ (약 7.63평) (전용면적 기준, 공급면적 약 37.66㎡ / 11.39평)

감정가: 78,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 동구 대인동에 위치하며, 북동측 인근에 "금호시민문화관"이 소재합니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다. 광주광역시의 전통적인 도심지로서 충장로, 금남로, 동명동 등 유명 상권과 인접해 있으며, 예술과 문화가 융합된 대인예술시장 인근에 위치합니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스정류장 및 지하철역(금남로4가역, 금남로5가역 등)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 광주은행 근저당 (접수일자 2022-11-15, 채권최고액 840,000,000원)

등기부채권 총액: 16,203,326,000원

* 소유권보존: 주식회사홍진하우징 (2022-11-15)

* 근저당: 광주은행 (840,000,000원) (2022-11-15, 말소기준권리)

* 근저당공동담보: 광주은행 (5,280,000,000원) (2022-11-15, 말소)

* 가압류: 주택도시보증공사 (10,083,326,000원) (2025-09-16, 말소)

* 임의경매: 광주은행 (2,632,887,428원) (2025-10-14, 말소)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-06-18

대항력: 없음

비고: 현재 파악된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없습니다. 다만, 임대관계는 미상으로 조사되었으므로 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 대인동 일대는 광주광역시의 전통적인 도심 지역으로, 충장로, 금남로 등 주요 상업 지구와 인접하여 풍부한 상업 시설을 갖추고 있습니다. 또한, 예술과 시장이 결합된 대인예술시장과 대인동 음식문화거리 등 문화적 특색을 지닌 상권이 발달해 있으며, 주변에 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설이 혼재하여 유동 인구가 많습니다. 아시아문화전당, 롯데백화점, 각종 금융기관 및 공공기관이 근거리에 있어 상업 및 문화 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 잠재적 혐오 시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 유해하거나 혐오감을 줄 수 있는 시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다. 해당 지역은 중심 상업 및 문화 지구로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 건물 내 또는 인근에 편의점, 식당, 세탁소 등 다양한 편의시설이 입점해 있어 생활이 편리합니다. 국립아시아문화전당, 롯데백화점 등 문화 및 쇼핑 시설 접근성이 좋습니다.

* 교통: 금남로4가역, 금남로5가역 등 지하철역과 다수의 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 기타: 광주역이 차량으로 약 5분 거리에 위치해 있어 교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

본 건은 채권 총액이 162억 원을 초과하는 반면, 감정가는 7,800만 원으로 채권액 대비 현저히 낮습니다. 또한, '유동화물건', '공동담보' 등의 특수물건 정보는 권리관계가 복잡할 가능성을 시사합니다.

6.2. 시장 리스크

광주 동구는 대형마트가 없는 자치구라는 특징이 있습니다. 다만, 대인시장 일대를 중심으로 한 문화 및 상권 활성화 사업이 진행되고 있어 지역 가치 상승 가능성도 있습니다.

6.3. 명도 리스크

현재 파악된 임차인(이 )은 대항력이 없으나, '임대관계 미상'으로 기재되어 있어 등기부상 명시되지 않은 다른 임차인이 거주하고 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 명도 절차 진행 시 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시의 중심 상업 및 문화 지구에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 최근 신축된 오피스텔로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 과도한 채권 총액과 복잡한 권리 관계는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 입찰 시에는 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 광주 동구 핵심 상권에 위치하여 유동인구가 풍부하고, 문화 및 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 가치 상승 잠재력: 대인시장 일대의 문화예술 활성화 및 음식문화거리 조성 사업 등은 지역 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 높은 채권 총액에도 불구하고 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 78,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 실거래가를 분석한 결과, 본건과 동일한 건물인 '영무파라드 3차 오피스텔' 2층 물건이 2025년 4월 22일에 98,800,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가보다 높은 가격입니다.

본 건은 2층 209호로, 해당 거래 사례와 층수가 동일하여 직접적인 비교가 가능합니다.

또한, 2025년 11월 10일에는 4층 물건이 89,000,000원에 거래되었습니다.

인수 보증금 합계는 0원이므로, 실질적인 인수 부담은 없습니다.

따라서, 현재 시세 및 거래 사례를 고려할 때, 감정가(78,000,000원)보다 높은 가격대에서 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다. 유사 사례의 거래 가격을 참고하여 80,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 시세 및 경매 당시 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.