나이스옥션 법원경매 평택 2025타경614 [17] 경기도 평택시 안중면 금곡리 304-26 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 금곡리 소재 ""금곡1리 마을회관"" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 국도 및 버스정류장이 위치하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 2층 201호 외 17세대로서,
외벽 : 석재 붙임 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.
(후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스 및 개별난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

전후면 고저차가 있으나 지면 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 남동측으로 노폭 약 35미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

304-1번지: 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 대로1류(폭 35m~40m)(2017-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역(2019-12-27)<농지법>, 접도구역<도로법>

304-26번지: 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역<도로법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.
-본건 건물의 명칭은 통칭 ""만남타운"" 입니다.

물건 비고

건물상단에 '만남'이라고 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 평택시 안중읍 금곡리 소재 "금곡1리 마을회관" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

본 물건까지 차량의 출입이 원활하며, 인근에 국도 및 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태:

토지는 전후면에 고저차가 있으나 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 현재 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태:

본건 토지는 남동측으로 노폭 약 35미터 내외의 넓은 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 계획관리지역, 농림지역, 성장관리구역(성장관리형), 대로1류(폭 35m~40m) 지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 농업진흥구역, 접도구역 등 다수의 법적 제한 사항이 적용되고 있습니다. 이러한 복합적인 용도지역 지정 및 제한사항은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

을15 근저당 (하나은행, 2022-07-14, 480,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 권리총액:

등기부채권 총액은 840,000,000원입니다.

* 소멸 예상 권리:

말소기준권리 이후 접수된 을16 근저당 (김정란) 및 갑16 임의경매 (하나은행) 등 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리 사항으로는 지상권이 언급될 수 있으나, 이에 대한 상세 개요는 불명확합니다. 비고란에는 '건물 상단에 '만남'이라고 표시되어 있음'이라는 내용만 기재되어 있어, 해당 지상권의 존속 여부 및 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 내역은 미상으로 파악되었으며, 이는 대항력 있는 임차인이 없거나, 보증금 없는 임차인이 존재할 가능성을 시사합니다. 그러나 정확한 확인이 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

소유권 변동 내역으로는 김 (2002-09-26), 강 (2004-02-20)이 있으며, 이후 채권 금융기관의 근저당 및 임의경매가 설정되었습니다.

4. 상권분석

* 주변 환경:

본 물건이 위치한 지역은 다세대주택, 단독주택 등 주거시설과 함께 근린생활시설, 그리고 농경지가 혼재된 지역으로, 전형적인 농촌 또는 준도시 지역의 특징을 보입니다.

* 상업시설:

가까운 거리에 대규모 상업지구는 없으나, 지역 내에서 필요한 근린생활시설 정도는 접근 가능할 것으로 보입니다.

* 지역 개발:

평택시의 전반적인 개발 계획 및 성장관리구역 지정은 향후 지역 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통 편의:

인근 국도 이용이 용이하며, 버스정류장도 가까이 있어 대중교통 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 판단됩니다.

* 주변 편의시설:

본 물건 자체의 근거리에 대형 마트, 병원 등 주요 편의시설의 직접적인 정보는 부족합니다. 다만, 안중읍 중심지와의 거리를 고려하면 차량 이용 시 기본적인 생활 편의는 해결 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육 및 의료:

인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설 및 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 표기 '만남':

건물 상단에 '만남'이라고 표시되어 있는 부분은 건물 명칭('만남타운')과 관련된 것으로 보이나, 그 정확한 의미와 추가적인 영향은 확인이 필요합니다.

* 복합적인 토지 이용 계획:

계획관리지역, 농림지역, 농업진흥구역, 비행안전제2구역 등이 복합적으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용 변경 시 제한이 따를 수 있습니다. 특히 농림지역 및 비행안전구역 지정은 개발 용이성에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대차 현황 미상:

인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대차 내역이 미상인 점은 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 임차인 현황을 명확히 파악해야 합니다.

* 주변 환경:

농경지가 혼재된 지역임을 감안할 때, 계절에 따라 농작물 관련 냄새나 해충 등이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 비행안전제2구역에 포함되어 있어 항공기 소음 등의 영향을 받을 수도 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 안중읍 금곡리에 소재하는 소형 다세대주택으로, 감정가는 3,500만원입니다.

매각으로 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있으며, 인수되는 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 토지 이용 계획의 복합성과 임대차 현황 미상은 주의 깊게 살펴볼 부분입니다.

주변 환경은 농경지 및 주택이 혼재된 지역으로, 대중교통 접근성은 무난한 편입니다.

소액 투자 관점에서 접근해 볼 만한 물건이나, 추가적인 현장 조사 및 권리 관계 명확화가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 진입 비용:

감정가 3,500만원으로 소액 투자가 가능하여 부동산 투자 경험이 적은 분들도 접근하기 용이합니다.

* 안정적인 권리 관계:

말소기준권리 이후 모든 등기부상 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 관계에 대한 걱정이 적습니다.

* 평택시 개발 잠재력:

평택시는 지속적인 개발 호재와 함께 인구 증가가 예상되는 지역으로, 장기적인 안목으로 볼 때 부동산 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

감정가 3,500만원을 기준으로 하되, 다음 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 시세

* 건물 내부 상태 및 수리 필요 여부

* 명도 비용 및 예상 소요 기간 (임차인 미상으로 인한 변수 고려)

* 토지 이용 계획상 규제 사항으로 인한 향후 가치 제한 여부

* 지역 경제 상황 및 개발 전망

따라서, 본건에 대한 현장 답사를 통한 면밀한 조사와 함께, 전문가와 상담 후 신중하게 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.