나이스옥션 법원경매 평택 2025타경614 [10] 경기도 평택시 안중면 금곡리 304-26 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 금곡리 소재 ""금곡1리 마을회관"" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 국도 및 버스정류장이 위치하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 2층 201호 외 17세대로서,
외벽 : 석재 붙임 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.
(후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스 및 개별난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

전후면 고저차가 있으나 지면 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 남동측으로 노폭 약 35미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

304-1번지: 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 대로1류(폭 35m~40m)(2017-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역(2019-12-27)<농지법>, 접도구역<도로법>

304-26번지: 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역<도로법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.
-본건 건물의 명칭은 통칭 ""만남타운"" 입니다.

물건 비고

건물상단에 '만남'이라고 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경614 (10)

소재지: 경기도 평택시 안중읍 금곡리 304-26 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 35,000,000원

토지면적: 26.63㎡ (약 8.06평)

토지지분: 26.63㎡ (약 8.06평)

건물면적: 27.72㎡ (약 8.39평)

건물지분: 27.72㎡ (약 8.39평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건물 명칭: 통칭 "만남타운"

건물상단 표시: '만남'

1.1. 입지조건

본건은 경기도 평택시 안중읍 금곡리 소재 "금곡1리 마을회관" 북동측 인근에 소재합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 국도 및 버스정류장이 위치하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

토지는 전후면 고저차가 있으나 지면 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

본건 토지는 남동측으로 노폭 약 35미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획으로는 해당 지번은 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)에 저촉 또는 접합되며, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 농업진흥구역, 접도구역에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분은 부동산임의경매이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

본건은 공동담보 및 선순위 가등기 물건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 7월 14일 접수된 하나은행의 근저당(을19, 480,000,000원)입니다.

이하 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

다만, 2003년 8월 11일 접수된 주식회사강남파이낸스의 소유권이전청구권가등기(갑8)는 말소되지 않고 인수됩니다.

현재 등기부채권 총액은 840,000,000원입니다.

임차인 현황 조사 결과, 임차인 B *와 D *는 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으며, 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

따라서, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 지상권의 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 평택시 안중읍 금곡리 지역은 주거용 건물과 농경지가 혼재된 지역으로, 전형적인 농촌 및 근교 주거 지역의 특성을 보입니다.

인근 "금곡1리 마을회관"을 중심으로 지역 커뮤니티 시설이 있을 수 있으나, 대규모 상업 시설이나 중심 상권은 형성되어 있지 않은 것으로 판단됩니다.

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 이루어질 것으로 보입니다.

주변 환경으로 보아, 유흥업소나 대규모 유통 시설 등과는 거리가 있으며, 혐오시설에 대한 정보는 별도로 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 3층 302호입니다. 건물 전체는 2층 201호를 포함하여 총 18세대(2층 201호 외 17세대) 규모로 파악됩니다.

외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호로 시공되었습니다.

내부 설비로는 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 및 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 후첨 '내부구조도'를 참조해야 합니다.

건물의 명칭은 통칭 "만남타운"이며, 건물 상단에는 '만남'이라는 표시가 되어 있습니다.

인근 지역은 주택 및 농경지가 혼재되어 있어, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 가등기 인수: 등기부상 가장 큰 리스크는 2003년 8월 11일 접수된 소유권이전청구권가등기(갑8)가 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 향후 소유권 분쟁의 소지가 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역, 대로1류 저촉/접합, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 농업진흥구역, 접도구역 등 다양한 토지 이용 규제를 받고 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 소형 면적: 토지 및 건물 면적이 각각 약 8평으로 매우 작아, 실사용 면적이 협소하며 활용도가 제한적일 수 있습니다.

* 건물 노후화 가능성: 2003년에 소유권 이전 청구권 가등기가 설정된 점으로 미루어 볼 때, 건물 자체의 신축 연차가 오래되었을 가능성이 있으며, 이에 따른 유지보수 비용 증가 위험이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 안중읍 금곡리 소재의 다세대주택으로, 감정가는 35,000,000원입니다.

소형 면적의 주택으로, 주변 환경은 농경지와 주택이 혼재된 지역 특성을 보입니다.

교통 및 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

가장 중요한 권리 분석상, 선순위 가등기가 말소되지 않고 인수된다는 점이 큰 부담 요인입니다.

따라서, 물건의 명확한 권리 관계 확인과 가등기 말소 가능성 여부에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

현재로서는 소형 면적과 다수의 토지 이용 제한, 그리고 인수되는 선순위 가등기로 인해 투자 가치를 신중하게 검토해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 3500만원이라는 감정가는 잠재적인 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 상대적으로 명확하게 정리될 가능성이 있습니다.

* 교통 접근성: 남동측으로 넓은 도로에 접하고 인근에 국도 및 버스정류장이 있어 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 주거 환경: 농경지 인근의 조용하고 한적한 주거 환경을 선호하는 실수요자에게는 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 35,000,000원에서 인수되는 보증금 0원을 제외한 금액을 기준으로 산정됩니다.

하지만, 인수해야 하는 선순위 가등기의 존재는 낙찰가에 매우 큰 영향을 미칠 것입니다.

따라서, 가등기의 말소 가능성, 권리 관계의 명확성, 유사 물건의 시세, 낙찰 이후의 활용 방안 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 가등기의 구체적인 내용과 말소 여부를 반드시 확인해야 하며, 전문가와 상담 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.