나이스옥션 법원경매 평택 2025타경614 [3] 경기도 평택시 안중면 금곡리 304-1 4층406호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 금곡리 소재 ""금곡1리 마을회관"" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 국도 및 버스정류장이 위치하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 2층 201호 외 17세대로서,
외벽 : 석재 붙임 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.
(후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스 및 개별난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

전후면 고저차가 있으나 지면 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 남동측으로 노폭 약 35미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

304-1번지: 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 대로1류(폭 35m~40m)(2017-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역(2019-12-27)<농지법>, 접도구역<도로법>

304-26번지: 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역<도로법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.
-본건 건물의 명칭은 통칭 ""만남타운"" 입니다.

물건 비고

건물상단에 '만남'이라고 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 소재지 및 현황

경기도 평택시 안중읍 금곡리 304-1 4층 406호

2.2. 토지 현황

토지면적: 25.69㎡ (약 7.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 25.69㎡ (약 7.77평)

2.3. 건물 현황

건물면적: 26.73㎡ (약 8.08평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 26.73㎡ (약 8.08평)

2.4. 물건 종별 및 감정가

용도: 다세대주택

감정가: 33,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2.5. 건물 명칭

본건 건물은 통칭 '만남타운'으로 불립니다. 건물 상단에 '만남'이라고 표시되어 있습니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 금곡리 소재 '금곡1리 마을회관' 북동측 인근에 소재하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2.교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 국도 및 버스정류장이 위치하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다. 최근 서해선 안중역이 개통(2024년 11월 예정)되어 철도 교통 접근성 또한 향후 개선될 것으로 예상됩니다.

1.1. 3.토지 이용 현황 및 토지 형상

본건 토지는 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 전후면에 고저차가 있습니다. 현재 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

1.1. 4.인접 도로 상태

본건 토지는 남동측으로 노폭 약 35미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.1. 5.토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 필지는 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역, 대로1류(폭 35m~40m), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 농업진흥구역, 접도구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 적용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황 요약

* 소유권이전청구권가등기 (주식회사강남파이낸스, 2003-08-11): 인수

* 소유권이전 (강현순, 2004-09-01): 말소

* 근저당권 (하나은행, 2022-07-14, 480,000,000원): 말소기준권리

* 근저당권공동담보목록 (김정란, 2023-03-20, 360,000,000원): 말소

* 임의경매 (하나은행, 2025-04-17, 447,532,759원): 말소

1.2. 2.말소기준권리

2022년 7월 14일자 하나은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이에 따라 해당 권리보다 선순위인 소유권이전청구권가등기를 제외한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.2. 3.인수되는 권리

가장 중요한 권리 분석 사항으로, 2003년 8월 11일 접수된 주식회사강남파이낸스의 소유권이전청구권가등기는 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다. 이는 본건 경매의 가장 큰 위험 요소입니다.

1.2. 4.임차인 현황

임차인 현황 자료상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다. (주의: 실제 현황과 다를 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.)

1.2. 5.총 채권액

등기부상의 채권 총액은 840,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 안중읍 금곡리는 다세대주택, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역으로, 안중읍의 발달된 도심 상권과는 다소 거리가 있습니다.

* 안중읍 자체는 서해안 시대의 배후 도시로 성장하며 택지 개발 및 교통 인프라 확충이 이루어지고 있으나, 금곡리는 상대적으로 개발이 덜 된 지역으로 볼 수 있습니다.

* 주변 근린생활시설 이용은 가능하나, 대규모 상업시설이나 편의시설 이용을 위해서는 안중읍 중심 지역으로 이동이 필요합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 2층 201호 외 17세대로 구성되어 있습니다. 외벽은 석재 붙임 등, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시입니다.

1.4. 2.건물 이용 상태

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.4. 3.설비 내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스 및 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 가등기 인수: 2003년 접수된 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하므로, 향후 소유권 분쟁 등 법적 위험이 존재합니다. (인수 금액 미상)

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보 물건으로, 타 물건의 경매 결과에 따라 본건 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 계획관리지역, 농림지역, 농업진흥구역, 비행안전제2구역 등 다수의 토지 이용 제한으로 인해 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 지역 내 환경 이슈 (과거): 금곡리 일대에서 폐기물처리시설 건립 추진 당시 주민 반발 및 감사원 지적으로 인해 사업이 무산된 사례가 있습니다. 이는 해당 지역의 잠재적 혐오시설 입지 가능성에 대한 지역 주민들의 민감성을 시사합니다. (단, 관련 시설은 현재 무산된 것으로 파악됩니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 안중읍 금곡리에 위치한 다세대주택으로, 비교적 무난한 주위 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 3,300만원으로 낮게 책정되어 있으나, 가장 큰 문제점은 인수해야 하는 선순위 가등기입니다. 이 가등기 권리의 내용과 가치를 정확히 파악하지 않고 입찰에 참여할 경우 심각한 금전적 손실을 볼 수 있습니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점과 다수의 토지이용 제한 역시 고려해야 할 사항입니다. 과거 지역 내에서 폐기물처리시설 관련 이슈가 있었던 점은 잠재적인 민감성을 나타낼 수 있으나, 해당 시설은 무산된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 3,300만원의 낮은 감정가는 초기 투자 비용 부담을 줄일 수 있습니다.

* 평택시 개발 잠재력: 평택시는 항만, 산업단지, 신도시 개발 등 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 서해선 복선전철 등 교통망 확충으로 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 안중읍 일대 발전: 안중읍은 서평택권의 중심지로 발전 가능성이 있으며, 향후 교통망 개선과 함께 지역 가치가 상승할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 '선순위 가등기 인수'라는 중대한 위험 요소를 안고 있어, 실제적인 가치는 해당 가등기 말소 또는 해결 방안에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 인수되는 가등기 금액이 불명확하고, 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액이 클 수 있으므로, 전문가와 충분한 상담 후 신중하게 접근해야 합니다.

일반적인 경우, 인수되는 권리가 있는 물건은 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다. 특히, 권리가 오래되었고(2003년) 채권자가 불분명한 경우(주식회사강남파이낸스) 더욱 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 권리 분석 결과 및 인수 부담금액 확인 없이는 제시하기 어렵습니다. 제시된 감정가(3,300만원)를 기준으로 하되, 인수되는 가등기 금액 및 관련 비용을 면밀히 산정한 후, 매우 보수적으로 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 이 부분은 입찰가 산정 시 직접적인 차감 요소는 아니나, 권리 자체의 부담이 크므로 이를 고려한 가격 책정이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.