나이스옥션 법원경매 평택 2025타경614 [7] 경기도 평택시 안중면 금곡리 304-26 2층205호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 금곡리 소재 ""금곡1리 마을회관"" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 국도 및 버스정류장이 위치하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 2층 201호 외 17세대로서,
외벽 : 석재 붙임 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.
(후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스 및 개별난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

전후면 고저차가 있으나 지면 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 남동측으로 노폭 약 35미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

304-1번지: 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 대로1류(폭 35m~40m)(2017-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역(2019-12-27)<농지법>, 접도구역<도로법>

304-26번지: 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역<도로법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.
-본건 건물의 명칭은 통칭 ""만남타운"" 입니다.

물건 비고

건물상단에 '만남'이라고 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경614 (7)

* 소재지: 경기도 평택시 안중읍 금곡리 304-26 2층205호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 35,000,000원

* 토지면적: 26.63㎡ (약 8.06평)

* 토지지분: 26.63㎡ (약 8.06평)

* 건물면적: 27.72㎡ (약 8.39평)

* 건물지분: 27.72㎡ (약 8.39평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO (등기부상 하나은행 근저당 확인됨)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 건물상단에 '만남'이라고 표시되어 있음 (통칭 "만남타운")

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 평택시 안중읍 금곡리 소재 "금곡1리 마을회관" 북동측 인근에 소재합니다.

* 주위환경: 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 국도 및 버스정류장이 위치하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 전병주

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 전병주는 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2022-07-14 하나은행 근저당 (을21)

* 총 채권액: 840,000,000원 (하나은행 근저당 480,000,000원 + 김정란 근저당 공동담보 360,000,000원)

* 기타 권리: 소유권 이전 (갑3, 갑4), 하나은행 임의경매 (갑7, 말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다. 안중읍 중심 시가지와의 접근성은 양호한 편이나, 물건지 자체의 상업적 활동성은 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 2층 201호 외 17세대. 외벽: 석재 붙임 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 새시창호.

* 이용상태: 다세대주택으로 이용 중.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 및 개별난방설비 등이 설치되어 있습니다.

* 건물 명칭: 통칭 "만남타운"이며, 건물 상단에 '만남'이라는 표시가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 농림지역, 성장관리구역, 대로1류(폭 35m~40m) 저촉/접합, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 농업진흥구역, 접도구역 등 복합적인 용도지역 및 제한사항에 묶여 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등은 농업 관련 시설이나 주거 시설 외의 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

* 채무 총액: 8.4억 원의 채무 총액이 감정가 3.5억 원 대비 매우 높아, 경매 진행 시 낙찰가율이 높아지기 어렵고, 채권 회수가 원활하지 않을 수 있습니다.

* 협소한 면적: 토지 약 8평, 건물 약 8.4평으로 면적이 매우 협소하여, 독립적인 활용이나 재건축/리모델링 시 제약이 따를 수 있습니다.

* "만남타운" 명칭: 건물 명칭에 대한 통상적이지 않은 표기는 건물 관리 및 식별에 혼란을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상, 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 농림지역 및 가축사육제한구역 지정으로 인해 농업 활동 관련 시설이 주변에 존재할 가능성은 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 평택시 안중읍 금곡리에 위치한 다세대주택으로, 주변은 주거, 상업, 농경지가 혼재된 지역입니다. 교통은 무난한 편이나, 토지이용계획상 다양한 제한사항과 채무 총액이 감정가 대비 매우 높은 점, 면적이 협소한 점은 주요 고려사항입니다. 낙찰자는 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안중읍 일대의 지역 개발 잠재력 (성장관리구역 지정 등)

* 협소한 면적을 활용한 소액 투자의 가능성 (다만, 리스크 요인 충분히 검토 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 35,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 채무 총액이 감정가 대비 상당히 높고, 면적이 협소하며 토지이용계획상 제한사항이 많다는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 선에서 결정되지만, 본건의 경우 시세 및 현장 조사를 통해 면밀한 분석 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.