나이스옥션 법원경매 평택 2025타경614 [9] 경기도 평택시 안중면 금곡리 304-26 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 금곡리 소재 ""금곡1리 마을회관"" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 국도 및 버스정류장이 위치하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 2층 201호 외 17세대로서,
외벽 : 석재 붙임 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.
(후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스 및 개별난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

전후면 고저차가 있으나 지면 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 남동측으로 노폭 약 35미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

304-1번지: 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 대로1류(폭 35m~40m)(2017-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역(2019-12-27)<농지법>, 접도구역<도로법>

304-26번지: 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역<도로법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.
-본건 건물의 명칭은 통칭 ""만남타운"" 입니다.

물건 비고

건물상단에 '만남'이라고 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경614 (9)

소재지: 경기도 평택시 안중읍 금곡리 304-26 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 34,000,000원

토지면적: 25.69㎡ (약 7.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.73㎡ (약 8.08평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 건물 상단에 '만남' 표시 (통칭 "만남타운")

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 안중읍 금곡리 소재 "금곡1리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 국도 및 버스정류장이 위치하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 전후면에 고저차가 있으나 지면이 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 남동측으로 노폭 약 35미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 304-1번지: 계획관리지역, 농림지역, 성장관리구역, 대로1류(폭 35m~40m) 저촉, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 농업진흥구역, 접도구역.

* 304-26번지: 계획관리지역, 농림지역, 성장관리구역, 대로1류(폭 35m~40m) 접합, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 접도구역.

* 특히, 농림지역, 농업진흥구역, 비행안전제2구역, 가축사육제한구역 등의 복합적인 제한은 향후 토지 이용에 있어 중요한 고려사항이 될 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 02월 26일자 하나은행의 근저당권 (채권최고액 480,000,000원)이며, 해당 권리보다 선순위 권리는 등기부에 없습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 없습니다. (단, 특이사항으로 지상권은 개요에 언급되지 않았습니다.)

* 말소되는 권리:

* 하나은행 근저당 (2022-07-14)

* 김정란 근저당 (2023-03-20, 공동담보)

* 하나은행 임의경매개시결정 (2025-04-17)

* 임차인 현황:

* 임차인 L (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 임차인 L (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 임차인 P (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 임차인 강 (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 총 등기부채권액: 840,000,000원 (하나은행 480,000,000원 + 김정란 360,000,000원)

1.3. 상권분석

* 본건은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. "금곡1리 마을회관"이 인근에 있어 농촌 또는 준농촌 지역의 특징을 보입니다.

* 상업시설이 혼재되어 있으나, 읍내 중심상업지구보다는 제한적인 상권으로 판단됩니다.

* 해당 건물은 "만남타운"이라는 통칭으로 불리며, 건물 외벽에 '만남'이라고 표시되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 3층 301호입니다.

* 외벽: 석재 붙임 등

* 내벽: 벽지 및 타일 마감 등

* 창호: 새시창호

* 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 및 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 농림지역, 성장관리구역, 대로1류(폭 35m~40m) 저촉/접합, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 농업진흥구역, 접도구역 등 다수의 제한 사항을 포함하고 있습니다. 특히 농림지역, 농업진흥구역, 비행안전제2구역은 향후 건축물의 증축, 용도 변경, 건축 행위 등에 상당한 제약을 줄 수 있으며, 이는 재산 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 주변 개발 및 환경 이슈: 과거 해당 지역(안중읍 금곡리)에서 자원순환시설(폐기물 처리 시설) 건립이 추진되었으나, 주민 반발과 법적 문제로 인해 사실상 취소된 이력이 있습니다. 이는 해당 지역의 환경 관련 이슈에 대한 주민들의 민감성을 시사하며, 유사한 시설이 향후 다시 추진될 경우 지역 사회와의 갈등 요인이 될 수 있습니다. 또한, 평택시는 제2 에코센터 건립을 추진하고 있어, 폐기물 처리 시설에 대한 전반적인 논의가 지역 사회에 존재합니다.

* 소규모 주택: 26.73㎡(약 8.08평)의 전용면적은 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합하나, 넓은 활용도에는 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 안중읍 금곡리에 위치한 소규모 다세대주택입니다. 감정가는 34,000,000원으로 낮게 책정되었으나, 토지이용계획상 농림지역, 비행안전구역, 농업진흥구역 등 다수의 개발 제한이 존재하는 것이 가장 큰 리스크 요인으로 파악됩니다. 또한, 과거 이 지역에서 추진되었던 자원순환시설 건립 관련 논란은 지역의 환경 민감성을 보여줍니다. 현황 임차인은 대항력이 없으며 인수되는 보증금 또한 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 시장 대비 낮은 감정가는 잠재적인 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

* 임차인 리스크 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 적정 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 현 시세, 유사 물건 거래 사례, 낙찰가율, 향후 시장 전망, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 또한, 본건의 경우 다수의 토지 이용 제한 및 주변 환경 요인 등을 면밀히 분석하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이 부분은 고려하지 않아도 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.