나이스옥션 법원경매 평택 2025타경614 [2] 경기도 평택시 안중면 금곡리 304-1 2층206호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 금곡리 소재 ""금곡1리 마을회관"" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 국도 및 버스정류장이 위치하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 2층 201호 외 17세대로서,
외벽 : 석재 붙임 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.
(후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스 및 개별난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

전후면 고저차가 있으나 지면 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 남동측으로 노폭 약 35미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

304-1번지: 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 대로1류(폭 35m~40m)(2017-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역(2019-12-27)<농지법>, 접도구역<도로법>

304-26번지: 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역<도로법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.
-본건 건물의 명칭은 통칭 ""만남타운"" 입니다.

물건 비고

건물상단에 '만남'이라고 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 평택시 안중읍 금곡리 304-1 2층 206호

1.2. 물건종별

다세대주택

1.3. 건물/토지 면적

* 건물면적: 26.73㎡ (약 8.08평)

* 토지면적: 25.69㎡ (약 7.77평)

* 토지지분: 25.69㎡ (약 7.77평)

* 건물지분: 26.73㎡ (약 8.08평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가

33,000,000원

1.5. 경매 정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경614 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 감정평가서 요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 금곡리 소재 '금곡1리 마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 국도가 위치하고 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 304-1번지: 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(성장관리형), 대로1류(폭 35m~40m), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내), 비행안전제2구역, 농업진흥구역, 접도구역.

* 304-26번지: 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(성장관리형), 대로1류(폭 35m~40m), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내), 농업진흥구역, 접도구역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을19: 2022-07-14, 근저당, 하나은행, 480,000,000원 (말소기준권리)

3.2. 인수/소멸 권리

* 인수 권리:

* 갑3: 2003-08-11, 소유권이전청구권가등기, 주식회사강남파이낸스 (선순위 가등기)

* 소멸 권리:

* 갑5: 2004-09-01, 소유권이전(매매), 강현순

* 을20: 2023-03-20, 근저당공동담보, 김정란

* 갑8: 2025-04-17, 임의경매, 하나은행

* 총 등기부채권액: 840,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부 요약상 등재된 지상권은 없습니다.)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대내역은 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

평택시 안중읍 금곡리 일대는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업 지구보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가 및 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. 최근 평택시에서 소사벌, 평택시청, 송탄 등 지역을 골목형 상점가로 지정하여 상권 활성화를 추진하고 있으나, 금곡리 지역 자체에 대한 구체적인 상권 활성화 정보는 제한적입니다. 본 물건이 위치한 곳은 직접적인 상업 중심지보다는 주거 기능이 강화된 지역으로 보입니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 '금곡1리 마을회관'이 있으며, 차량 접근성이 양호하고 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다. 안중장례문화센타가 인근에 위치하고 있으며, 식당, 편의시설, 주차장 등의 시설을 갖추고 있습니다. 또한, 노인 복지 시설인 안중참사랑노인복지센터가 소재하고 있습니다. 주거지 주변으로는 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있으나, 대형마트, 병원, 학교 등 주요 편의시설은 안중읍 중심지로 이동해야 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 가등기 인수: 말소기준권리보다 앞선 소유권이전청구권가등기(갑3)가 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 됩니다. 이 가등기의 처리 결과에 따라 소유권에 대한 불확실성이 발생할 수 있습니다.

* 건물 상단 표기: 건물 상단에 '만남'이라고 표시된 점은 '만남타운'이라는 건물 명칭과 연관된 것으로 보이며, 이는 건물의 식별이나 특정 용도와 관련이 있을 수 있습니다.

* 복합적인 토지 이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 농림지역, 성장관리구역, 비행안전제2구역, 농업진흥구역, 접도구역 등 다수의 용도지역 및 제한사항에 겹쳐 있어 향후 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다.

* 임대 내역 미상: 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대내역이 미상으로 기재되어 있어 실제 거주하거나 점유하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 그 권리관계는 어떻게 되는지 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 평택시 안중읍 금곡리에 위치한 다세대주택으로, 낮은 감정가에 비해 총 등기부채권액이 상당히 높게 설정되어 있습니다. 특히, 말소기준권리보다 선순위에 있는 소유권이전청구권가등기를 인수해야 하는 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준이며 교통은 무난한 편이나, 복합적인 토지 이용계획으로 인해 향후 토지 활용에 제한이 있을 수 있습니다. 건물 자체는 '만남타운'이라는 명칭으로 사용되고 있으며, '만남'이라는 표식이 건물 상단에 있습니다. 임대 내역 미상 또한 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 감정가가 3300만원으로 매우 낮게 책정되어 있어, 권리 관계(특히 가등기)를 명확히 파악하고 해결할 경우 매우 저렴한 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

* 평택시 개발 잠재력: 평택시는 지속적인 개발과 성장이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 건물 명칭의 특수성: '만남타운'이라는 건물 명칭과 상단 '만남' 표기가 특정 목적이나 브랜드와 연관될 경우, 차별화된 가치를 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하는 데에는 여러 제약이 따릅니다. 가장 큰 요인은 선순위로 인수해야 하는 소유권이전청구권가등기이며, 이 가등기의 현재 가치 및 향후 처리 방안에 따라 물건의 실질 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 또한, 감정가 3,300만원 대비 총 채권액 840,000,000원이라는 현저한 차이는 본 물건의 시장 가치와 담보 가치 간의 괴리가 크거나, 감정가가 최신 시장 상황을 반영하지 못했거나, 혹은 가등기 등으로 인해 감정가가 낮게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

따라서, 예상 입찰가는 가등기 말소 또는 정리 비용, 명도 예상 비용, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 일반적으로 이러한 권리 관계가 복잡한 물건의 경우, 감정가의 50% 이하에서 시작하여 권리 분석 결과 및 시장 상황을 면밀히 검토하며 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다. 본 건의 경우, 잠재적 가치와 리스크를 종합적으로 고려하여 매우 보수적인 접근이 필요하며, 정확한 금액 산정은 가등기 말소 가능성 및 비용, 법률 전문가의 자문을 거친 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.