나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경4020 [14] 부산광역시 수영구 광안동 90-57 센티움시티8차 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테 · 평가일 2024.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "도시철도2호선 수영역" 동측 인근에 위치한 "센티움시티8차" 제2층 제201호 외 20개호로서 주위는 소규모 공동주택, 단독주택. 주상용 건물, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도2호선 ‘수영역’ 등이 소재하여
대중교통사정은 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 2층 201외 21개호로서(2018.12.12.일자 사용승인 됨),
*외벽 : 드라이비트 및 인조석, 치장벽돌 등 마감.
*내벽 : 벽지 마감 등.
*창호 ; 하이샷시창호 구조 임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔로 이용 중 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 공동 현관기, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화기, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 인접지와 등고 평탄하며, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기타사항 : 없음.

물건 비고

공부상 오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경4020 (14)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 90-57 센티움시티8차 6층602호

토지면적: 7.94㎡ (약 2.40평)

건물면적: 21.42㎡ (약 6.48평)

용도: 오피스텔 (공동주택, 업무시설)

감정가: 139,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 지하철 2호선 수영역 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 소규모 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

1.2. 권리분석

본 건물의 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2019년 2월 19일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 다음의 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권 (을2, 권리자: 구재홍, 보증금: 65,000,000원, 전입일자: 2023-01-06, 확정일자: 2022-12-12, 배당신고일자: 2024-06-19)

* 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 임차인 구재홍 님은 보증금 65,000,000원을 신고하였으나, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임의경매개시결정 (갑11, 권리자: 대형기선저인망수산업협동조합, 채권액: 1,649,582,407원)

* 1번근저당권부채권근질권설정 (을1-2, 권리자: 제이비우리캐피탈주식회사)

* 압류 (갑12, 권리자: 수영세무서장)

등기부채권 총액은 약 2,080,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 광안동 지역은 부산의 주요 상업 및 주거 지역 중 하나로, 풍부한 유동인구를 바탕으로 다양한 상업 시설이 발달해 있습니다. 센티움시티8차 주변으로는 소규모 공동주택, 단독주택, 주상복합 건물, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 밀집해 있어 배후수요가 안정적입니다. 수영역 역세권이라는 지리적 이점 덕분에 상업적 가치가 높고, 다양한 업종의 상가 및 오피스 밀집으로 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 스라브지붕 9층 건물 중 6층 602호이며, 2018년 12월 12일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 드라이비트 및 인조석, 치장벽돌 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다. 위생 및 급배수, 공동 현관기, 승강기, 화재탐지 및 경보, 소화기, 도시가스 개별난방, 기계식 주차설비 등 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다. 본건은 공부상 오피스텔이나, 공동주택(도시형생활주택)으로도 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

* 공부상 오피스텔이나, 복합 용도로 이용 중이어서 건축물대장과 실제 이용 현황 간의 차이가 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대관계가 미상으로, 실제 거주 또는 임대 중인 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 등기부채권 총액이 높게 나타나 있어, 채권액과 관련한 추가적인 법적 절차가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 수영구의 핵심 입지에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 환경과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물 상태 및 설비는 양호하며, 역세권이라는 장점을 바탕으로 투자 및 실거주 가치를 지니고 있습니다. 다만, 중복사건, 높은 총 채권액, 미상 임대관계 등 잠재적 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다. 공부상 오피스텔이나 복합 용도로 이용되는 점도 명도 및 활용 계획 수립 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 2호선 수영역 역세권으로 탁월한 교통 접근성을 자랑합니다.

* 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역으로, 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 최근 신축된 건물(2018년 사용승인)로 건물 상태가 비교적 양호합니다.

* 향후 지역 개발 가능성과 함께 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 139,000,000원입니다. 현재 주변 오피스텔 시세를 고려할 때, 유사 면적대의 오피스텔 매매가는 약 1억 3천만 원대부터 2억 원대까지 분포하고 있습니다. 본 건은 인수할 보증금이 없으며, 감정가가 시세 범위 내에서 합리적으로 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 중복사건 및 높은 총 채권액 등의 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 약 130,000,000원에서 145,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다. 최적 입찰가는 실제 현장 조사, 권리 분석 심층 검토, 그리고 입찰 당일의 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.