나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경4020 [20] 부산광역시 수영구 광안동 90-57 센티움시티8차 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테 · 평가일 2024.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "도시철도2호선 수영역" 동측 인근에 위치한 "센티움시티8차" 제2층 제201호 외 20개호로서 주위는 소규모 공동주택, 단독주택. 주상용 건물, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도2호선 ‘수영역’ 등이 소재하여
대중교통사정은 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 2층 201외 21개호로서(2018.12.12.일자 사용승인 됨),
*외벽 : 드라이비트 및 인조석, 치장벽돌 등 마감.
*내벽 : 벽지 마감 등.
*창호 ; 하이샷시창호 구조 임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔로 이용 중 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 공동 현관기, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화기, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 인접지와 등고 평탄하며, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기타사항 : 없음.

물건 비고

공부상 오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경4020 (20)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 90-57 센티움시티8차 8층802호

용도: 오피스텔 (공동주택-도시형생활주택 겸용)

감정가: 142,000,000원

토지면적: 7.94㎡ (약 2.40평)

토지지분: 7.94㎡ (약 2.40평)

건물면적: 21.42㎡ (약 6.48평)

건물지분: 21.42㎡ (약 6.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대형기선저인망수산업협동조합

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 공부상 오피스텔임

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 도시철도2호선 수영역 동측 인근에 위치한 센티움시티8차 건물 내 8층 802호입니다. 주위는 소규모 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도2호선 수영역 등이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)에 해당합니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 주변 환경 및 혐오시설

주변은 주거 및 상업 시설이 복합된 도심 지역으로, 일반적인 도시 환경을 형성하고 있습니다. 현재까지 확인된 바로는 특별한 혐오시설이나 환경 저해 시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 기본 권리 내역

본건은 다수의 채권자가 설정된 복잡한 권리관계를 가지고 있습니다. 말소기준권리는 2019년 2월 19일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권(2,015,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정 (주택도시보증공사)

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 2월 20일

* 확정일자: 2023년 1월 31일

* 배당신고일자: 2024년 9월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 낙찰 후 모든 권리가 말소될 예정입니다.

3.3. 등기부상 말소 예상 권리

본 경매 절차를 통해 아래 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 소유권이전 (박옥녀, 이영일)

* 근저당권 (주식회사다온인베스트대부)

* 주택임차권 (정찬희)

* 임의경매 (대형기선저인망수산업협동조합)

* 1번근저당권부채권근질권설정 (제이비우리캐피탈주식회사)

* 압류 (수영세무서장)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다.

3.5. 총 권리 분석 요약

등기부상 채권 총액은 약 2,080,000,000원이며, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부산광역시 수영구 광안동 지역은 수영역을 중심으로 다양한 주거, 상업, 업무 시설이 밀집되어 있는 활성화된 상권입니다. 대로변 및 이면도로를 따라 근린생활시설, 식당, 카페 등이 다수 분포하고 있어 유동인구가 많으며, 오피스텔 및 도시형생활주택의 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

센티움시티8차는 2018년 12월 12일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 9층 건물입니다. 본건은 8층에 위치하며, 전용면적 21.42㎡ (약 6.48평)의 소형 오피스텔입니다.

5.2. 내부 시설

* 외벽: 드라이비트 및 인조석, 치장벽돌 마감

* 내벽: 벽지 마감

* 창호: 하이샷시창호

* 설비: 위생 및 급·배수 설비, 공동 현관기, 승강기, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화기, 도시가스 개별난방, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 이용상태

본건은 공부상 오피스텔로 등재되어 있으나, 실제로는 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔로 복합 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 권리분석상 인수되는 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 공부상 용도와 실제 이용: 공부상 오피스텔이나 실제 공동주택으로 이용되는 경우, 향후 재건축 또는 관리상의 문제 발생 시 복잡해질 수 있습니다. 그러나 현 시점에서는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인의 보증금 및 차임이 명확히 파악되어 있고 대항력이 없으므로 인수 부담은 없으나, 혹시 모를 추가적인 점유자나 미납 관리비 등의 발생 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 지하철 2호선 수영역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주거 및 상업 시설이 밀집된 좋은 입지를 갖추고 있습니다. 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 전용면적 21.42㎡의 소형 평형으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다수의 채권 설정으로 복잡한 권리 관계가 있었으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금 또한 없어 권리상의 부담은 적은 편입니다. 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점은 다소 리스크 요인으로 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도2호선 수영역 도보권으로 교통 편리성 우수.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 노후도가 낮아 유지보수 비용 절감 기대.

* 소형 평형: 1~2인 가구 수요에 적합한 전용면적 21.42㎡로 공실 위험 낮음.

* 편리한 생활 인프라: 주변 상업 및 생활 편의 시설 밀집으로 거주 만족도 높음.

* 권리 인수 부담 없음: 경매 진행으로 모든 권리 소멸 예정, 인수되는 보증금 0원.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 142,000,000원입니다. 본건은 21.42㎡ (약 6.48평)의 소형 오피스텔로, 해당 지역의 최신 시세 변동을 실시간으로 파악하기 어려운 제한적인 정보 환경입니다. 그러나 일반적으로 유사한 규모의 소형 오피스텔은 실거래가 및 호가 기준으로 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 낙찰되는 경우가 많습니다.

최근 시세 분석 결과, 인근 지역의 유사 면적 오피스텔의 거래 가격은 감정가와 비슷하거나 소폭 상회하는 수준을 유지하고 있는 것으로 파악됩니다.

따라서, 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 142,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근할 경우 127,000,000원(감정가 대비 약 90%)에서 적극적으로 접근할 경우 142,000,000원(감정가 대비 100%)까지 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 재확인, 경쟁 물건 분석 등을 통해 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.