나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경4020 [17] 부산광역시 수영구 광안동 90-57 센티움시티8차 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테 · 평가일 2024.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "도시철도2호선 수영역" 동측 인근에 위치한 "센티움시티8차" 제2층 제201호 외 20개호로서 주위는 소규모 공동주택, 단독주택. 주상용 건물, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도2호선 ‘수영역’ 등이 소재하여
대중교통사정은 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 2층 201외 21개호로서(2018.12.12.일자 사용승인 됨),
*외벽 : 드라이비트 및 인조석, 치장벽돌 등 마감.
*내벽 : 벽지 마감 등.
*창호 ; 하이샷시창호 구조 임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔로 이용 중 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 공동 현관기, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화기, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 인접지와 등고 평탄하며, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기타사항 : 없음.

물건 비고

공부상 오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경4020 (17)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대형기선저인망수산업협동조합

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 90-57 센티움시티8차 7층702호

용도: 오피스텔

건축물 현황:

- 건물명: 센티움시티 8차

- 주용도: 업무시설 (공동주택, 업무시설 병기)

- 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕

- 층수: 지하 0층, 지상 9층

- 사용승인일: 2018.12.12

- 해당 호수: 7층 702호

면적:

- 토지면적: 7.94㎡ (약 2.40평)

- 건물면적 (전용면적): 21.42㎡ (약 6.48평)

- 토지 지분: 7.94㎡

- 건물 지분: 21.42㎡

- 토지/건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정 평가

감정가: 140,000,000원

1.4. 특이사항

- 중복사건, 공동담보 물건입니다.

- 공부상 오피스텔이며, 현황도 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, 도시철도2호선 수영역 동측 인근에 위치한 센티움시티8차 오피스텔 7층 702호입니다. 주위는 소규모 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소가 있고 도시철도2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

- 토지 형상 및 이용상태: 세장형의 토지로서, 인접지와 등고 평탄하며, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

- 도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2019년 02월 19일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 총 채무액

등기부채권 총액은 약 2,085,000,000원입니다. (근저당권 2,015,000,000원, 근질권 2,015,000,000원, 주택임차권 70,000,000원, 임의경매 1,649,582,407원, 압류 징세과-티 74541 등 포함)

3.3. 임차인 현황

* 임차인 (주택도시보증공사/천비채)

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-08-18

확정일자: 2023-08-17

배당신고일자: 2024-10-07

대항력: 없음

비고:

* 임차인 (천비채)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-08-18

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

3.4. 인수되는 권리

- 상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 권리분석상 매각으로 인해 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권은 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 소재한 광안동 일대는 부산의 대표적인 주거 및 상업 지역으로, 유동인구가 풍부하고 상업시설 및 편의시설이 잘 발달되어 있습니다. 센티움시티8차 오피스텔은 수영역 역세권에 위치하여 주거 및 업무용으로 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 인근에 다양한 근린생활시설, 음식점, 카페 등이 밀집해 있어 상권 활성도가 높습니다.

4.2. 유사 물건 시세 현황 (추정)

본건과 유사한 규모 및 연식의 광안동 일대 오피스텔 시세를 종합적으로 고려할 때, 감정가 140,000,000원은 주변 시세를 반영한 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 고액의 채무 총액으로 인해 실제 경매 낙찰가율은 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

- 쇼핑: 인근에 다양한 마트, 편의점, 소규모 상점들이 있어 생활 편의성이 높습니다.

- 금융: 은행, ATM 등 금융기관 이용이 용이합니다.

- 병원: 병원, 의원 등 의료시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 교통시설

- 대중교통: 부산 지하철 2호선 수영역, 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

- 도로: 차량 이용 시 남측 6m 도로를 통해 주요 간선도로로의 진출입이 편리합니다.

5.3. 주변 환경

- 쾌적성: 수영강, 광안리 해수욕장 등과 인접해 있어 일부 세대에서는 조망이 좋을 수 있으며, 휴식 공간 접근성이 우수합니다.

- 주거환경: 역세권 오피스텔 밀집 지역으로 소음 및 상가 밀집으로 인한 불편함이 있을 수 있으나, 전반적인 주거 만족도는 높은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 감정가를 크게 상회하고 있어, 경매 진행 과정에서 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 다만, 채권자(대형기선저인망수산업협동조합)가 임의경매를 신청한 점으로 미루어 경매 절차는 정상적으로 진행될 것으로 보입니다.

6.2. 공동담보, 중복사건

본건은 공동담보 및 중복사건으로, 해당 물건의 권리관계 및 매각 절차에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

감정평가서상 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 임대차 현황에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 파악된 임차인 모두 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 수영구 광안동 센티움시티8차 오피스텔은 수영역 역세권에 위치한 준신축 건물로, 편리한 교통 및 잘 갖춰진 생활 인프라를 자랑합니다. 공부상 오피스텔이지만 공동주택으로도 이용 가능한 복합적인 용도를 가지고 있습니다.

권리관계상 인수되는 권리는 없으나, 높은 채무 총액은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 임차인 현황에서는 대항력 있는 임차인이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

- 탁월한 입지: 부산의 주요 교통 요지인 수영역 인근으로, 향후 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

- 편리한 생활 환경: 각종 편의시설 및 상업시설이 밀집되어 있어 주거 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

- 신축급 건물: 2018년 사용승인된 건물로, 비교적 양호한 상태를 유지하고 있어 즉시 활용 가능성이 높습니다.

- 시세 대비 저렴한 낙찰 기대: 높은 채무 총액으로 인해 일반 매매가 대비 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 140,000,000원입니다.

현재 파악된 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

단, 채무 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점, 중복사건 등의 특이사항을 고려할 때, 보수적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가 범위는 98,000,000원에서 126,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 본건의 현황 조사 결과, 경쟁 입찰자들의 참여 의지 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.