나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경4020 [19] 부산광역시 수영구 광안동 90-57 센티움시티8차 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테 · 평가일 2024.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "도시철도2호선 수영역" 동측 인근에 위치한 "센티움시티8차" 제2층 제201호 외 20개호로서 주위는 소규모 공동주택, 단독주택. 주상용 건물, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도2호선 ‘수영역’ 등이 소재하여
대중교통사정은 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 2층 201외 21개호로서(2018.12.12.일자 사용승인 됨),
*외벽 : 드라이비트 및 인조석, 치장벽돌 등 마감.
*내벽 : 벽지 마감 등.
*창호 ; 하이샷시창호 구조 임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔로 이용 중 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 공동 현관기, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화기, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 인접지와 등고 평탄하며, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기타사항 : 없음.

물건 비고

공부상 오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경4020 (19)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 90-57 센티움시티8차 8층 801호

* 건물명: 센티움시티8차

* 토지면적: 10.28㎡ (약 3.11평)

* 건물면적: 27.73㎡ (약 8.39평)

* 감정가: 183,000,000원 (18,300만원)

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 공동주택, 업무시설)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 대형기선저인망수산업협동조합

* 사용승인일: 2018년 12월 12일

* 총 층수: 9층

* 해당 층: 8층

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 광안동 소재 "도시철도2호선 수영역" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 소규모 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼합된 지역에 속해 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도2호선 '수영역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

* 도로: 본건은 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 2월 19일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권 (채권금액 2,015,000,000원) 입니다.

* 소멸예정 권리: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부 요약 상 소유권이전, 근저당, 근질권, 주택임차권, 임의경매, 압류 등은 모두 말소 예정으로 표시되어 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 따르면 지상권은 매각으로 소멸되지 않습니다. (단, 본건에 지상권이 설정되어 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 05월 31일

* 확정일자: 2019년 02월 28일

* 배당신고일자: 2024년 06월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 등기부상 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 전입일자와 확정일자 상 날짜가 일치하지 않고 확정일자가 전입일자보다 앞서는 매우 이례적인 상황이므로, 실제 권리관계 및 낙찰 후 인수 여부에 대한 면밀한 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (현 권리분석 상 대항력 없는 임차인으로 간주 시)

* 등기부채권 총액: 2,125,000,000원 (집합건물 등기부 요약 기준)

1.3. 상권분석

* 입지: 부산 수영구 광안동, 도시철도 2호선 수영역 역세권에 위치하여 우수한 접근성을 자랑합니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 공동주택, 각종 근린생활시설이 밀집한 복합 상권으로, 배후 수요가 풍부합니다.

* 상권 특성: 젊은 유동인구와 직장인이 많아 오피스텔 및 소매, 서비스 관련 업종의 임대 수요가 꾸준한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근으로 다양한 상가, 은행, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통: 도시철도 2호선 수영역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 교육: 해당 정보는 제공되지 않았습니다.

* 의료: 인근에 병원 및 의원 등 의료 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 복합 경매 정보: 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 공부상 용도: 건축물대장상 오피스텔로 기재되어 있으나, 실제 이용 현황에 따른 주거용/업무용 전환 시 세금 문제 등 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 특이사항: 김 임차인의 전입일자와 확정일자 간의 중대한 날짜 불일치(확정일자가 전입일자보다 앞섬)는 매우 이례적이며, 실제 권리관계 및 법적 효력에 대한 심층적인 검토가 요구됩니다. 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 주의가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 여부 및 임대 조건이 확인되지 않아, 낙찰 후 명도 및 예상 임대 수익 산정에 불확실성이 존재합니다.

* 건물 노후도: 2018년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하나, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 외부 지도 서비스 검색이 불가하여 주변 혐오시설 유무 확인이 어렵습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 오피스텔로서, 편리한 교통 환경과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 8,300만원이며, 권리 분석상 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다. 다만, 중복사건, 공동담보, 그리고 특히 임차인의 전입/확정일자 불일치와 같은 이례적인 사항은 낙찰 후 발생할 수 있는 복잡성을 시사하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 법률 자문이 필수적입니다. 도시지역, 준주거지역 내에 위치하며 오피스텔 및 공동주택으로 이용 중인 점은 긍정적 요소이나, 향후 가치 상승 가능성 및 투자 목적에 따른 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 2호선 수영역을 도보로 이용 가능한 초역세권으로, 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 지역 발전 잠재력: 부산의 주요 상업 및 주거 중심지인 수영구에 위치하여, 지역 개발에 따른 가치 상승 기대가 가능합니다.

* 소형 면적 구성: 전용면적 27.73㎡ (약 8.39평)으로 1인 가구 및 소규모 사업체를 대상으로 하는 임대 사업에 적합합니다.

* 안정적인 권리 관계 (잠재적): 말소기준권리 분석상 후순위 권리들은 소멸될 가능성이 높아, 권리 상 안전성은 비교적 높다고 판단됩니다. (단, 특이사항 존재)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 183,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (현재 권리분석 상)

현 시세 분석 및 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는, 본 물건과 유사한 오피스텔의 최근 실거래가, 인근 지역의 임대 시세, 공실률, 그리고 경매 물건의 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 제공된 정보만으로는 실제 시장 가격을 반영한 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70% ~ 90% 범위에서 입찰이 진행되는 경우가 많으나, 물건의 희소성, 시장 상황, 경쟁 강도에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.