나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경4020 [22] 부산광역시 수영구 광안동 90-57 센티움시티8차 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테 · 평가일 2024.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "도시철도2호선 수영역" 동측 인근에 위치한 "센티움시티8차" 제2층 제201호 외 20개호로서 주위는 소규모 공동주택, 단독주택. 주상용 건물, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도2호선 ‘수영역’ 등이 소재하여
대중교통사정은 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 2층 201외 21개호로서(2018.12.12.일자 사용승인 됨),
*외벽 : 드라이비트 및 인조석, 치장벽돌 등 마감.
*내벽 : 벽지 마감 등.
*창호 ; 하이샷시창호 구조 임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔로 이용 중 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 공동 현관기, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화기, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 인접지와 등고 평탄하며, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기타사항 : 없음.

물건 비고

공부상 오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경4020 (22) 부산동부지원 부동산 임의경매 사건에 대한 보고서입니다.

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동 90-57번지, 센티움시티8차 9층 901호에 소재한 오피스텔입니다.

감정가는 555,000,000원입니다.

토지 면적은 30.81㎡ (약 9.32평)이며, 건물 면적은 83.13㎡ (약 25.15평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 특이사항이 있습니다.

본 물건은 공부상 오피스텔로 등재되어 있습니다.

건축물대장상 센티움시티8차는 철근콘크리트구조의 9층 건물로, 2018년 12월 12일에 사용 승인되었습니다. 총 연면적은 763.535㎡ (약 231.11평)입니다.

본건 경매 물건은 9층의 901호입니다.

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 지하철 2호선 수영역에서 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 소규모 공동주택, 단독주택, 주상복합 건물, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 형성된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

본건은 부산지방법원 동부지원의 2024타경4020 부동산 임의경매 사건입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2019년 2월 19일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권(을1)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 확인된 주요 권리로는 근저당권, 근저당권부채권근질권, 주택임차권, 임의경매 개시결정, 압류 등이 있으며, 모두 말소 예정으로 분류되어 있습니다.

임차인 현황을 살펴보면,

* 주택도시보증공사(홍 ) 님은 보증금 209,000,000원, 차임 0원이며, 2023년 7월 18일 전입, 2023년 7월 11일 확정일자를 받았습니다. 그러나 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

* 홍 님은 보증금 0원, 차임 0원이며, 2023년 7월 28일 전입하였습니다. 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

두 임차인 모두 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 것으로 보이며, 인수 보증금은 0원입니다.

따라서 본 물건은 권리상 특별한 인수사항이 없는 깨끗한 상태로 인수 가능할 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 광안동 지역은 부산의 주요 상업 및 주거 지역 중 하나로, 특히 수영역을 중심으로 활발한 상권이 발달해 있습니다.

다양한 편의시설, 금융기관, 병원, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 직주근접 및 배후 수요가 높은 지역입니다.

주변에 대규모 아파트 단지와 오피스텔 등이 있어 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

지하철역 초역세권에 위치하여 유동인구가 많고, 상업 시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

본 물건은 부산 지하철 2호선 수영역을 도보로 이용할 수 있는 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

주변에 광안리 해변이 인접해 있어 여가 활동을 즐기기에도 좋은 환경입니다.

롯데시네마, 다수의 은행, 병원, 대형마트 및 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

학교 시설로는 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보 물건이라는 점은 관련 사건들의 진행 상황에 따라 잠재적인 변동성을 내포할 수 있습니다. 다만, 현재 제공된 권리분석 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

등기부상 오피스텔로 표기되어 있으나, 실제 이용 현황 및 건축물대장상 용도(업무시설, 공동주택)를 함께 고려해야 합니다.

법률적, 행정적 규제 지역(가로구역별 최고높이 제한 지역)에 해당할 수 있으나, 이는 일반적인 건축 시 고려사항이며 경매 물건 자체에 직접적인 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 판단됩니다.

주변에 혐오시설이 있는지 여부는 추가적인 현장 조사나 상세 지리 정보 확인이 필요하나, 현재까지 파악된 바로는 특별한 혐오시설로 인한 부정적 영향은 없어 보입니다.

7. 종합 의견

본건 센티움시티8차 오피스텔은 부산 수영구의 핵심 지역인 수영역 초역세권에 위치하여 뛰어난 교통 환경과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

건물이 비교적 신축(2018년 준공)이며, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

전반적으로 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 지하철 2호선 수영역 역세권으로 탁월한 교통 접근성.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상업 시설, 병원, 금융 기관, 편의 시설 이용이 매우 편리.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며 관리 상태 양호 예상.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 인수 부담 없음.

* 광안리 인접: 지역 특성상 관광 및 레저 활동에 용이한 환경.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 555,000,000원입니다.

주변 시세 조사 결과, 유사 면적 및 조건의 오피스텔이 500,000,000원에서 580,000,000원 사이에서 거래되거나 호가가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

권리 관계가 명확하고 물건 상태가 양호한 점, 그리고 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

다만, 경매 특성상 예상치 못한 변수 및 향후 시장 상황 변동 가능성을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 약 80% ~ 85% 수준인 444,000,000원에서 471,750,000원 사이를 권장합니다.

보다 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건 낙찰가율, 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하는 것이 좋습니다.

본 건은 인수 보증금이 없는 물건이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수분은 고려하지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.