나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경4020 [5] 부산광역시 수영구 광안동 90-57 센티움시티8차 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테 · 평가일 2024.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "도시철도2호선 수영역" 동측 인근에 위치한 "센티움시티8차" 제2층 제201호 외 20개호로서 주위는 소규모 공동주택, 단독주택. 주상용 건물, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도2호선 ‘수영역’ 등이 소재하여
대중교통사정은 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 2층 201외 21개호로서(2018.12.12.일자 사용승인 됨),
*외벽 : 드라이비트 및 인조석, 치장벽돌 등 마감.
*내벽 : 벽지 마감 등.
*창호 ; 하이샷시창호 구조 임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔로 이용 중 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 공동 현관기, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화기, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 인접지와 등고 평탄하며, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기타사항 : 없음.

물건 비고

공부상 도시형생활주택(원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경4020 (5)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 90-57 센티움시티8차 3층302호

건물구분: 도시형생활주택 (원룸형)

토지면적: 6.61㎡ (약 2.00평)

건물면적: 17.82㎡ (약 5.39평)

감정가: 176,000,000원 (1억 7600만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

감정평가서 요약 작성일: 2026-04-01

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "도시철도2호선 수영역" 동측 인근에 위치한 "센티움시티8차" 건물 내 3층 302호입니다.

주위는 소규모 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 2호선 ‘수영역’ 등이 소재하여 대중교통 사정이 편리한 지역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 2월 19일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권(2,015,000,000원)입니다.

본 건은 임의경매로, 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 공성민 (주택도시보증공사): 보증금 60,000,000원, 차임 0원. 전입 2022.02.21, 확정 2022.02.04. 대항력 없음.

따라서 본 경매를 통해 취득 시 인수할 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액: 2,075,000,000원

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 '센티움시티 8차'는 부산 수영구 광안동의 준주거지역에 위치하며, 인근에는 다양한 상업시설 및 주거시설이 밀집해 있습니다.

도시철도 2호선 수영역 상권을 중심으로 형성된 지역으로, 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

본 물건은 원룸형 도시형생활주택으로, 1인 가구 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

최근 매매 정보 분석 (참고: 제공된 JSON 데이터는 '다세대' 주택으로, 본 건과는 주거 형태가 다소 상이할 수 있습니다):

2026년 4월, 인근 '제이제이' (2019년식, 31.50㎡) 2층이 2억 4000만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 762만원)

2026년 4월, 인근 '화인빌' (2017년식, 14.03㎡) 3층이 1억 5000만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 1069만원)

2026년 4월, 인근 '모르하우스2' (2017년식, 18.89㎡) 2층이 1억 4500만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 768만원)

본 건의 전용면적은 17.82㎡이며, 감정가는 1억 7600만원 (㎡당 약 988만원)입니다.

유사 면적의 '다세대' 주택 거래 사례(14.03㎡, 18.89㎡)의 거래가 1억 4500만원 ~ 1억 5000만원 수준이었으며, ㎡당 단가는 약 768만원 ~ 1069만원 분포를 보입니다.

본 건의 감정가는 유사 면적의 '다세대' 주택 거래가보다 높은 수준(㎡당 약 988만원)으로, '센티움시티 8차'라는 단지명과 비교적 신축(2018년 사용승인)이라는 점을 고려하더라도, 보수적인 접근이 필요해 보입니다.

1.4. 생활정보

교통: 도시철도 2호선 수영역 및 다수의 시내버스 노선 이용 가능

편의시설: 주변에 각종 근린생활시설, 마트, 병원 등이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

주거환경: 공동주택, 오피스텔, 주상복합이 혼합된 주거 밀집 지역으로, 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복 사건, 공동 담보 물건으로, 관련 경매 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

감정가가 주변 '다세대' 주택 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있어, 과도한 입찰 경쟁 시 손실 위험이 있습니다. 철저한 시세 재조사가 필수입니다.

건축법상 가로구역별 최고 높이 제한 지역(52m 이하)에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 쾌적한 교통과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

2018년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 경매 절차 상 인수할 권리 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만, 감정가 대비 주변 유사 물건의 시세 정보를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요하며, 철저한 현장 조사 및 시세 분석이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 수영역을 도보로 이용 가능한 교통의 요지입니다.

신축 건물: 2018년 사용승인된 비교적 깨끗한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

소형 면적: 1인 가구 중심의 임대 수요에 적합하며, 낮은 투자 금액으로 접근 가능합니다.

권리상 안전: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 명도 후 즉시 사용 또는 임대가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 176,000,000원입니다.

주변 '다세대' 주택의 최근 매매가(1억 4500만원 ~ 1억 5000만원) 및 ㎡당 단가(약 768만원 ~ 1069만원)를 참고하여 시세 분석 결과, 본 건의 감정가(176,000,000원, ㎡당 약 988만원)는 현재 시장가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

가장 유사한 크기의 '모르하우스2'(18.89㎡, 1.45억, ㎡당 768만원)의 시세를 적용할 경우, 본 건의 예상 시세는 약 1억 3690만원 수준이 됩니다.

본 건의 '도시형생활주택/오피스텔' 특성과 센티움시티 8차 단지의 선호도를 감안하여, 보수적으로 ㎡당 850만원 ~ 950만원 사이의 가격으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 1억 5170만원 ~ 1억 6930만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 해당 금액은 순수 입찰가로 고려할 수 있습니다.

권장 입찰가: 1억 5000만원 ~ 1억 6000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.